Immobilier locatif : STUDIO

Pour vous enrichir dans la durée, devriez-vous investir en immobilier ?

Et le cas échéant est-ce une bonne idée d’investir dans un studio ?

Je vous livre ici mon point de vue, après avoir été chasseur immobilier professionnel pendant plusieurs années.

J’ai pu aider des clients investisseurs à acheter des appartements, et pour certains d’entre eux des studios… Et après avoir personnellement acquis (et revendu) plusieurs studios.

 

Immobilier locatif : le studio et ses avantages

Voici dans un premier temps la liste des avantages à investir dans un studio :

Avantages décisifs :

Vous êtes en CDI, et vous avez l’opportunité d’utiliser votre capacité d’emprunt pour réaliser un investissement locatif.

Alors un studio est parmi les actifs les plus abordables, et le prix d’achat des petites surfaces permet à ceux qui ne peuvent pas ou ne souhaitent pas investir de gros montants d’investir.

Vous vous enrichissez dans la durée : qui va piano, va sano.

Vous préparez votre retraite.

Un studio permet de pouvoir se louer en nu, ou en meublé. Ce qui a un impact à la fois sur le montant du loyer que vous percevrez, de l’ordre de 20% supérieur en meublé qu’en non-meublé, de par le confort que vous allez apporter.

Le fait d’investir dans un studio et de le meubler peut vous permettre de réaliser, dans certaines conditions, la location saisonnière

Être propriétaire d’un studio peut aussi vous permettre de vous créer ainsi une résidence secondaire, si vous choisissiez un lieu qui vous plaît.

Vous pouvez à la fois vous enrichir dans la durée, mais aussi vous rendre utile.

Comment ?

En offrant un toit à votre progéniture, notamment si vous investissez dans une ville universitaire.

Si vous n’aimez pas les travaux, alors le studio est ce qu’il existe de plus facile. Car impossible de se casser la tête dans une pièce cubique de 20 mètres carrés.

Vous pouvez investir en nom propre, vous seul ou en couple, ou alors créer une SCI afin notamment de transmettre plus tard, ou d’obtenir une fiscalité différente.

Un studio est très liquide, c’est-à-dire que c’est facile à revendre, en cas de besoin.

Investir dans un studio déjà loué est un des moyens les plus faciles et les plus rapides d’investir en immobilier en y passant le moins de temps possible, que ce soit pour l’acquisition ou la gestion locative.

Avantages secondaires :

Critère important si vous travaillez, ou si vous fuyez comme la peste les sujets de gestion locative : vous pouvez ne pas être trop accaparé, notamment en utilisant les services d’une agence immobilière (voir plus bas).

Investir dans un studio permet parfois de l’améliorer, de créer de la valeur…

Et ainsi de le revendre plus cher que vous ne l’avez acheté.

Ou de le louer à un montant plus élevé que le loyer qui était pratiqué.

Un studio peut se louer à une grande palette de locataires, qu’il s’agisse d’étudiants, de jeunes actifs, de personnes en mobilité professionnelle, en stage long, ou parfois d’adulte qui vit une séparation.

Vous pouvez créer une forte valeur ajoutée en utilisant les services d’une décoratrice professionnelle, qui peut transformer le studio le plus standard et une expérience unique.

Vous exercez vos talents de négociateur, parfois en économisant en une phrase plusieurs milliers d’euros…

Ce qui pourrait vous donner l’envie d’acheter d’autres studios par la suite.

Vous disposez d’une somme d’argent et vous souhaitez absolument faire un achat cash, sans emprunter.

Acheter un studio est la solution.

 

studio meublé pour étudiant ou jeune actif
Studio

2) Les inconvénients d’une petite surface.

Inconvénients majeurs d’un studio dans l’immobilier locatif :

La gestion locative est sans doute le paramètre le plus méconnu et le plus négligé de ceux qui investissent la première fois dans un studio.

  • État des lieux
  • bail de location
  • acte de caution solidaire
  • dépôt de garantie
  • questions du locataire à l’arrivée et en cours de location
  • gestion de son départ
  • réparation du ballon d’eau chaude et des plaques de cuisson
  • inventaire pour les studios meublés
  • petite annonce de relocation, et gestion des appels
  • visites d’appartement et sélection des candidats
  • soucis de voisinage etc…

Les sujets sont nombreux.

Solution 1 : vous vous lancez quand même, et vous vous formez sur le tas. Cela fonctionne bien, et vous avez des vidéos YouTube pour vous former gratuitement sur des sujets comme la gestion locative, en sélectionnant vous sources avec soin.

Solution 2 : vous passez par une agence immobilière qui va gérer ces questions pour vous, et vous ponctionnera des frais de gestion (qui sont encadrés par la loi, donc non-négociables).

Et aussi des frais fixe à chaque intervention, selon une grille de tarifs qu’ils vous donneront à l’avance.

Cela marche très bien aussi, et vous enlève une grosse charge mentale.

Vous recevrez chaque année un courrier recommandé (ou numérique) qui consiste à une invitation.

Il s’agit de l’Assemblée générale, pour les copropriétés, qui sont la règle pour les studios.

C’est une contrainte, et vous devrez vous intéresser un minimum à la vie de l’immeuble, ses réparations et leurs coûts.

Bonne nouvelle : vous pouvez voter par procuration, ou vous faire représenter pour ne pas y aller d’autant que cela commence souvent à 18 heures un jour en semaine, et peut durer allègrement pendant des heures, selon l’humeur des copropriétaires, et la poigne de l’animateur de la réunion (le syndic).

Inconvénients secondaires (car simples à éviter)

Loyers impayés : ils sont en réalité peu nombreux, et une sélection des candidats à la location est la meilleure protection.

Vous avez aussi la Garantie contre les Loyers Impayés (GLI), ou Visale, deux excellents systèmes.

Donc vous avez peur, mais faites-le quand même.

Les dégradations : les volontaires sont là aussi assez faciles à éviter, pour la raison ci-dessus.

Les involontaires sont parfois en fait une usure normale du studio, il vous faudra mettre de côté un matelas de sécurité pour les absorber.

Et si le locataire est responsable, alors c’est à lui de payer, et il existe une liste des réparations qu’il signe à l’arrivée, et des lois.

Donc n’ayez pas peur là non plus.

La vacance locative : la règle qui marche partout est que si vous soignez le confort, la décoration, voire l’ameublement de votre studio, plus vous louerez facilement, même dans un petit bled.

Et pour vous en prémunir définitivement, alors achetez dans une résidence universitaire, alors il vous sera impossible de ne pas louer.

Que ce soit à des étudiants ou à des non-étudiants.

Car il y a une véritable pénurie de petites surfaces dans les grandes villes.

 

3) Devriez-vous concrétiser un investissement locatif avec un studio ?

Si vous avez compté, alors la liste des avantages est largement en faveur de l’investissement immobilier.

Ma réponse est oui.

L’effet de levier à lui seul balaye tous les autres inconvénients.

Ajoutez à cela que, de manière indirecte et involontaire, vous aurez inculqué à votre progéniture et entourage le fait de faire comme vous. C’est d’une certaine façon un effet boule de neige que vous aurez créé vous-même.

Une erreur à ne pas faire : tout miser sur l’immobilier, sans diversifier.

Cela risque de vous arriver au bout d’un an ou deux, après avoir constaté à quel point il aura été facile et peu chronophage d’avoir concrétisé votre investissement locatif.

Vous devriez en parallèle investir en bourse, de petites sommes de façon mensuelle.

L’idée est de vous constituer un patrimoine digne de ce nom, qui dilue les risques.

Autre raison peu évidente en apparence : le fait de vous lancer dans l’immobilier locatif avec un studio est ce qui s’apparente le plus avec l’entrepreneuriat.

Vous avez un investissement et un emprunt avec un partenaire financier (votre banque), un client (votre locataire), des recettes (vos loyers encaissés), des charges (de copropriété, et des travaux), parfois des amortissements en meublé au réel, vous décidez de garder dans la durée, d’améliorer, de revendre, de transmettre, bref d’arbitrer.

Vous êtes à la place stratégique et opérationnelle d’un entrepreneur.

C’est bien beau tout ça, mais alors se pose la question suivante :

 

4) Comment trouver un bien rentable ?

Immobilier locatif et studio : la première étape est d’ignorer les cassandres.

Si vous avez déjà pris votre décision, alors foncez en vous aidant de l’expérience et de conseils de ceux qui l’ont déjà fait.

Si vous êtes en réflexion, la pire des choses à faire est de questionner votre entourage direct.

Car vous êtes cerné par des personnes qui n’ont aucune expérience, qui sont pétris de peurs, et qui ne feront jamais rien…

Et qui en bonus auront une anecdote très croustillante et non vérifiée d’un proche d’une connaissance qui a subi les pires mésaventures).

La deuxième étape est la recherche.

Allez dès maintenant sur leboncoin.fr dans la rubrique immobilière.

Et en parallèle, listez et appelez les agents immobiliers qui se trouvent dans la ville que vous ciblez.

Dites-leur que vous avez déjà un budget validé, ce qui est la seule chose qui les intéresse.

Où chercher : soit dans la ville même où vous habitez, soit dans un rayon d’une heure de là où vous habitez.

Les critères de chacun sont personnels mais cette règle s’applique que vous habitiez une grande ville, ou une petite.

Et que vous souhaitiez investir dans une grande ville et obtenir ainsi de la sécurité, ou une petite ville pour avoir un prix d’achat plus bas.

Trois : affinez et validez votre budget avec votre banquier, et en parallèle avec un courtier.

Plus vous êtes jeunes (la vingtaine étant l’idéal), plus vous avez intérêt à préférer une durée longue.

Vous pouvez bénéficier du love money, c’est-à-dire de l’argent que pourrait vous donner votre famille pour concrétiser ce beau projet, qui vous sécurisera, et qui les sécurisera eux aussi (psychologiquement).

Prévoyez un apport équivalent aux frais de notaire, soit 8% du prix du bien. Soit 8 000 € pour un studio qui vaut 100 000€.

Il est parfois possible de les emprunter, ou de procéder à un acte en main.

Mais c’est parfois (souvent) contre-productif, car dissuasif pour un vendeur qui décide.

Dernière chose pour votre banquier : optez pour la durée la plus longue possible, par exemple 20 ans, voire 25.

Car il sera possible de raccourcir cette durée en cours de route. L’inverse n’est pas possible.

Il vous sera possible de rembourser cette dette avant sa fin, en négociant une absence d’IRA, si vous avez une rentrée d’argent plus tard.

Enfin, intéressez-vous au prêt à pallier, ou prêt gigogne, qui optimise un peu les choses pour vous.

Plus vous avez de l’âge, et plus vous pourrez (devrez) payer cash, ce qui n’est pas mauvais.

Mais anticipez simplement la transmission en consultant gratuitement un ou deux notaires, pour avoir deux avis éclairés

Si vous cherchez sur un marché tendu, typiquement une grande ville de France, alors la plus grande erreur est de vous appesantir sur les photos et la description des annonces.

Il faut être hyper réactif en appelant pour décrocher un rendez-vous de visite, afin d’être le premier.

Règle d’or : si un studio vous semble intéressant, vous achetez d’abord en signant une offre d’achat, puis vous réfléchissez ensuite.

Car en tant qu’acheteur, vous êtes en position de force.

Car vous bénéficiez avez au bas mot de 3 semaines (voire 4) pour vous désengager sans aucune raison et sans aucun frais.

Alors que pendant ce délai le vendeur est engagé avec vous, et ne peut pas se défaire de vous.

C’est injuste, mais c’est une réalité. Alors profitez-en.

Faites attention aux diagnostics, notamment le DPE, qui est un critère fort.

Demandez au vendeur ou à l’agent les meilleures façons d’améliorer un DPE.

Ballon d’eau chaude, radiateurs, travaux d’isolation, parfois de petites choses peuvent tout changer.

Et ces travaux peuvent servir d’arguments pour négocier (ou pas).

Autre règle d’or : une fois la visite effectuée, et l’offre d’achat écrite parfois même dans le studio et pendant la visite, alors attendez le lendemain.

Puis fixez une autre visite avec un artisan, pour qu’il vienne estimer les travaux, notamment de rénovation, mais aussi d’embellissement.

Après la signature de l’offre, faites une véritable enquête de voisinage.

  • Petits commerces
  • moyens de transports
  • centres d’intérêt à proximité comme les gares, sièges d’entreprises ou hôpitaux, écoles, universités, instituts,
  • pharmacies
  • boulangeries
  • supérettes ou hypermarché
  • bretelles d’autoroute…

Prenez le temps de quadriller le quartier, de jour, de nuit, en semaine et le weekend.

Calculez la rentabilité en prenant en compte : les loyers annuels d’un côté, sur 12 mois si vous avez fait les choses bien, ou sur 11 mois si vous êtes prudent.

Et par ailleurs toutes les charges ; taxe foncière (gros poste en province), charges de copropriété qui n’incombent pas au locataire, soit 1/3 des charges mensuelles qui figurent sur l’appel de fonds de la copropriété, assurance PNO (propriétaire non occupant), et fiscalité qui va dépendre de votre choix et de votre situation.

Fiscalité : faites simple, en tout cas n’en faites pas un sujet. Le non-meublé est ce qu’il y a de plus fiscalisé, mais sur des petits loyers au final c’est OK, comparativement à l’enrichissement dans la durée.

Le meublé est un peu plus avantageux, mais les frais et la rotation plus élevés, donc sur un studio pas un sujet.

Enfin, le fait d’investir en nom propre (LMNP), ou via une personne morale.

Comme par exemple une SCI, une Société Civile ou une SARL de famille.

Mon meilleur conseil est de ne pas vous torturer l’esprit avec cela avant l’achat, surtout si c’est votre premier.

Car il y a de fortes chances que vous réalisiez une autre opération dans le futur… Ou que vous vous vendiez à vous-même un bien immobilier pour affiner votre stratégie fiscale (en toute légalité, je précise).

Prix d’achat : sur un marché tendu, l’offre est rare voire inexistante.

La seule façon est d’être à la source avec les agents immobiliers, ou d’être hyper réactif en adoptant le bon langage avec les vendeurs particuliers.

En balayant leboncoin, vous aurez rapidement un ordre d’idée du prix d’achat moyen.

Ou du prix au mètre carré, qui est plus élevé sur des petites surfaces que sur des grandes surfaces.

Enfin, vous êtes libre de cliquer ici pour savoir s’il est possible d’investir dans un studio à la montagne pour 50 000 €.

 

Stéphane Lejeune
Ex-chasseur immobilier professionnel

 

Stéphane Lejeune
Stéphane Lejeune