Location Saisonnière : 7 conseils pour dénicher un appartement.
Lorsque vous avez le projet de réaliser un projet d’immobilier locatif rentable, vous pouvez vous orienter vers la location saisonnière.
Alors, une difficulté que vous pouvez rencontrer est le fait de trouver un appartement.
Pour vous aider, voici donc 7 conseils, dont un contre-intuitif, pour vous aider à dénicher la perle rare.
Cela peut également vous aider à mieux cibler vos recherches, si vous êtes en phase d’étude dans ce genre de projet.
1) Location saisonnière : comment trouver une ville ?
Nous avons la chance d’être en France, une des premières destinations touristiques au monde.
L’idée est donc d’identifier une ville qui se prête à la location saisonnière pour le tourisme.
Ou alors, une ville avec un centre d’intérêt suffisamment conséquent pour vous assurer des locations de courte durée assez fréquente.
Vous pouvez notamment utiliser le site monbeaupays.fr, avec son slogan révélateur :
« Vous ne vous ennuierez jamais en France ».
Grâce à ce site internet de qualité, vous trouverez énormément de villes et de destinations prisées.
Et notamment des classements comme le suivant : ‘Les 125 lieux les plus visités en France’.
Par ailleurs, vous pouvez être attentif à la ville même où vous résidez, si celle-ci fait l’objet de flux fréquents de visiteurs.
Il peut s’agir de touristes, mais aussi de personnes qui viennent y séjourner pour de courtes périodes.
Comme par exemple des cadres qui viennent en mission, du personnel qui vient en formation, des artistes qui viennent pour effectuer un spectacle.
Vous n’êtes donc pas obligé de vous focaliser sur les touristes uniquement.
Pour développer la thématique de cet article, j’ai trouvé pour vous un appartement situé dans la ville d’Avignon.
Cité des Papes, en Provence, proximité de l’Autoroute du Soleil et de la mer Méditerranée…
La ville attire à la fois de nombreux touristes…
Et elle possède également des qualités intrinsèques qui maximisent les chances d’une location saisonnière réussie.
De par ces qualités, une location à la nuitée peut vous rapporter un montant proche des 70 €…
Et quasiment doubler et passer à 140 € la nuit lors des mois d’été où les touristes déferlent.
Ne serait-ce qu’en tablant sur une vingtaine de nuits de réservation par mois, avec une marge de sécurité, la rentabilité peut ainsi doubler si on la compare à un loyer d’habitation classique.
Reste à voir si vous assurez les rotations vous-mêmes, ou si vous sous-traitez.
Mais poursuivons sur le cœur du sujet de l’article qui est la recherche du bien.
2) Conseil contre-intuitif : intéressez-vous aux appartements vendus déjà loués.
Vous pouvez tout simplement vous rendre sur le site leboncoin.fr.
Une vente occupée désigne un bien immobilier qui est vendu avec un locataire déjà à l’intérieur.
« Mais alors, impossible de lancer une location saisonnière dès que j’achète ! », m’objecterez-vous.
En effet.
Vous devrez être patient, mais cela tombe bien car comme nous parlons d’immobilier, la logique est de vous projeter à long terme.
Par exemple sur 15 ans, 20 ans voire davantage.
Dans cette perspective, s’il faut attendre quelques mois ou années, le temps que les locataires partent, c’est tout à fait OK puisque vous avez concrétisé une acquisition.
Et vous aurez pris date, vous commencerez à vous constituer votre patrimoine immobilier.
Au lieu de laisser filer des mois et des années à chercher le mouton à 5 pattes qui n’existe que dans vos rêves, mais jamais sur le terrain (une des erreurs majeures des investisseurs que je côtoie).
Autre intérêt des ventes occupées :
Il s’agit d’une catégorie de biens qui sont délaissés par les investisseurs.
Il y a donc moins de concurrence.
Troisième avantage : les biens vendus loués font la plupart du temps l’objet d’une décote.
C’est-à-dire qu’un bien vendu loué est vendu moins cher que le même bien vendu vacant, sans même y réaliser de quelconques travaux de rénovation.
Tous simplement en raison du fait qu’il existe une contrainte.
Notamment le fait que ce genre de biens est fermé aux personnes qui cherchent à se loger, qui veulent trouver leur résidence principale, leur habitation.
Par exemple un couple de jeunes actifs.
Cela tombe bien si vous qui me lisez êtes un investisseur.
Qui plus est, le montant du loyer pratiqué tire souvent le prix du bien vers le bas.
Ce qui pour vous est pénalisant, mais cet inconvénient est limité dans le temps, et il est compensé dès l’achat grâce à la décote.
Idem pour la fiscalité des revenus fonciers liés aux loyers non-meublés, ce qui est le cas de 90% des biens vendus loués.
De plus, la vente n’est pas facilitée par l’état des ventes occupées : nettoyage, désordre, animal de compagnie, décoration parfois trop chargée et surannée, éventuelles odeurs de tabac…
Mentionnons enfin la disponibilité réduite versus un bien vendu vacant : votre visite, celle des diagnostiqueurs et éventuellement celle du vendeur ou de l’agent immobilier doivent coïncider avec la disponibilité des locataires qui ouvrent leur porte.
Tous ces éléments sont des obstacles pour un vendeur…
Mais ils ne doivent en aucun cas en être pour vous acquéreur.
Car le fait de vous positionner, parfois en négociant, peut vous permettre de réaliser le plus difficile :
Devenir propriétaire d’un bien qui est idéal pour votre projet de location saisonnière.
3) Configuration du bien immobilier : et points forts pour une location saisonnière réussie.
Vous pouvez déduire des photos les avantages d’une configuration d’un appartement.
Luminosité, état général, agencement, baie vitrée, balcon qui donne sur la verdure…
Idem pour la description.
Voici un exemple d’un appartement de type T2 bis, dans une résidence qui est sécurisée (point fort) :
Qu’est-ce qu’un T2 bis ?
Il s’agit d’un T2, donc un appartement avec salon, cuisine et 1 chambre à part.
Légalement, cette dernière doit mesurer plus de 9 mètres carré, et disposer d’une fenêtre donnant sur l’extérieur.
Et l’appartement possède une autre pièce…
Qui administrativement ne peut pas être appelée une 2ème chambre, pour constituer un T3.
La raison la plus fréquente : cette pièce mesure moins de 9 mètres carré.
Néanmoins, vous l’avez compris, elle existe physiquement, et peut être utilisée comme chambre, ou chambre pour enfant, comme bureau.
Et ainsi, satisfaire des locataires comme un couple de jeunes qui ont un projet d’enfant, et cherche donc 2 chambres.
Ou alors un locataire qui cherche absolument une pièce qui serve de bureau, typiquement pour le télétravail.
L’intérêt pour vous : vous achetez un T2 bis, mais qui a le potentiel de se louer comme un T3.
Ce qui est intéressant à la fois pour y héberger des séjourneurs pour votre projet de location saisonnière.
Mais aussi pour le louer en habitation classique, en meublé également, à l’année.
Et cela au cas où votre projet de location saisonnière devait s’arrêter, temporairement ou définitivement.
Une sorte de plan B.
Porte de sortie que chaque investisseur doit anticiper avant même d’acheter.
Tout comme le fait de penser à la revente avant l’acquisition.
Place de parking, et autres annexes.
Autre point intéressant du bien immobilier à vendre : une place de parking ou un garage vendu avec l’appartement.
Ce qui pour vous représente une belle marge de manœuvre :
Soit vous vous rendez compte que c’est un vrai plus pour les locataires ou séjourneurs de l’appartement, et vous le conservez.
Ou alors vous pouvez préférer le louer plus cher à un autre habitant de l’immeuble qui a un fort besoin :
Par exemple à un couple qui a 2 véhicules et 1 seule place de parking.
Ou alors, il est facile de se garer dans la rue au pied de l’immeuble et vous êtes alors libre de vendre la place de parking.
Et ainsi récupérer 7 000 à 10 000 € voire plus, selon le prix du marché de cette place de stationnement.
Pour finir, autre point intéressant des caractéristiques de cet appartement, qu’il s’agisse de location meublée d’habitation à l’année, ou de location saisonnière :
La présence d’un ascenseur, qui n’est pas décrite dans la petite annonce, donc à valider par téléphone ou en échangeant avec le vendeur.
Mais dont je déduis la présence de par l’année de construction, et du montant des charges de copropriété.
4) Faire en sorte que l’appartement s’autofinance même en habitation meublée classique.
C’est là un des principes de sécurité.
Car l’objectif affiché d’une location saisonnière réussie est qu’elle s’avère juteuse.
Typiquement, elle peut vous rapporter le double, le triple (voire davantage dans certains cas) d’une location meublée d’habitation classique.
En revanche, un des inconvénients de la location saisonnière est qu’elle est soumise à l’aléa.
Chaque semaine ou chaque mois, vous remettez les compteurs à zéro.
Il faut donc vous couvrir, car le but n’est pas de vous mettre en danger.
Mais bel et bien d’avoir une vision long terme, avec un filet de sécurité.
Imaginons qu’à l’usage, votre projet de location de courte durée ne fonctionne pas.
Il y a un problème.
Soit vous n’avez pas la demande espérée, ni le succès espéré : l’étude de marché préalable n’a peut-être pas été bien réalisée.
Ou alors, vous vous rendez compte que cela fonctionne au contraire très bien, mais vous avez sous-estimé que l’activité est très chronophage…
Vous vous êtes transformé malgré vous en hôtelier.
Ou encore, les prestataires que vous avez sollicités décident d’arrêter le contrat, ou de stopper leur activité… Vous retrouvez le bec dans l’eau.
Il vous faudra retrouver un prestataire de confiance, et ce dans de façon pérenne.
Ou alors ces partenaires vous coûtent plus cher que prévu.
Tablez sur 20 à 30% des loyers en moyenne que vous devrez leur reverser pour leurs services.
Enfin, autre événement de type sanitaire : tous les hôtels et locations de type RBNB se sont arrêtés du jour au lendemain.
Et vous vous retrouvez là encore démuni.
C’est là où vous devez pouvoir faire un rétropédalage, en urgence.
Et basculer votre investissement locatif en habitation meublée classique, à l’année.
Et surtout faire en sorte que les loyers que vous encaissez sous cette forme d’exploitation couvrent votre mensualité de crédit, vos charges et vos taxes.
C’est-à-dire que le bien continue à s’autofinancer, pour que vous restiez à flot.
Ce qui est plus facile à dire qu’à faire, mais réalisable avec un bien tel qu’un T2 bis qui se loue comme un T3, dans l’exemple présent.
Le loyer en cours dans l’exemple est de 450 € hors charges, en location classique et nue.
Investissez, meublez, installez une table de jardin et du gazon synthétique sur le balcon…
Jouez sur une décoration coup de cœur, par exemple via les services d’une décoratrice professionnelle locale.
Et le loyer pourra ainsi passer dans un montant de l’ordre de 600 € par mois, de nature à remplir cet objectif sécuritaire.
5) Location saisonnière : quel quartier cibler pour maximiser vos chances ?
Comme dans chaque ville, certains quartiers sont à privilégier.
D’autres à éviter, soit parce qu’ils sont trop excentrés, mal desservis, ou encore jugés insécures.
Ce qui ferait fuir vos potentiels client séjourneurs.
Dans la petite annonce du bien cité en exemple, la petite annonce stipule :
« Appartement situé à Avignon entre l’hôpital et la gare TGV ».
Vous avez donc d’un côté la gare TGV, lieu de passage et de flux par excellence.
Touristes, hommes d’affaires, personnes en transit pour une ou plusieurs jours…
Beaucoup de ces personnes cherchent un hébergement à proximité immédiate d’une gare, parfois à pied, sans avoir à faire des kilomètres.
Et par ailleurs, vous avez un hôpital.
Vous faites coup-double, en touchant à la fois le personnel hospitalier, qui vient parfois pour quelques mois, et qui cherche à se loger de façon provisoire.
Et encore les gens qui viennent au chevet de leur proche en convalescence, pour des durées aléatoires, plus ou moins longues.
Cet hôpital est le cas typique d’un centre d’intérêt qui est un véritable vivier de séjourneurs.
De même, un gros siège d’entreprise doit attirer votre attention.
Citons par exemple Michelin dans la ville de Clermont Ferrand : cette société draine immanquablement de nombreux cadres qui peuvent venir en mission ou en formation, pour quelques nuits ou semaines.
Cibler la proximité immédiate d’un tel point d’intérêt est clairement gage de succès.
Enfin, le centre-ville est et restera également un centre d’intérêt majeur pour les touristes et autres séjourneurs.
Idéalement, veillez à ce que le bien immobilier visé se trouve près d’un arrêt de bus, de métro ou de tramway qui desserve en quelques minutes le centre-ville.
6) Comment éluder la question épineuse du diagnostic DPE ?
En investissant dans des biens de construction récente, vous éludez la problématique conséquente du Diagnostic de Performance Energétique.
En effet, cette loi interdit dans les années à venir les passoires énergétiques.
Elle exigera de la part des propriétaires des travaux de rénovation ou d’isolement pour pouvoir continuer de louer.
Ce qui peut représenter un budget conséquent, et des problématiques de faisabilité.
Isolation par l’extérieur, isolation par l’intérieur, changement du mode de chauffage…
Autant de travaux dont vous vous affranchissez en investissant dans un bien de construction récente.
La petite annonce de l’appartement pris en exemple prédise l’année de construction : 2004.
7) Location saisonnière et points d’intérêt de proximité.
Listons ici les derniers critères, et non des moindres, auxquels vous devez prêter attention pour maximiser vos chances de louer en courte durée.
Notons au passage que ces points sont également des fondamentaux pour un projet d’immobilier locatif au sens large :
- Crèches, collèges et lycées : quels sont les établissements à proximité
- Université, instituts d’établissements supérieurs ou facultés ?
- Commerces de proximité : boulangerie, café, supérette, pharmacie, laverie
- Lignes et arrêts de bus, tramway, métro
Mettez en avant la vie de quartier, c’est un point très intéressant pour les séjourneurs ou locataires.
En conclusion
Pour l’appartement pris en exemple, et les autres biens immobiliers que vous pourriez visiter, citons enfin 2 points de vigilance:
Le règlement de copropriété.
Certains interdisent en effet la location de courte durée, ou de ‘chambres garnies’.
Il est parfois indiqué la notion d’habitation bourgeoise exclusivement
Indiquez toujours à votre notaire votre projet de location saisonnière, afin qu’il vous garantisse la faisabilité légale, ou alors qu’il vous indique les démarches à effectuer.
Idem pour la marche à suivre pour un éventuel changement d’usage et de destination.
Vérifier les éventuelles nuisances sonores (et visuelles).
Par exemple, la proximité de la gare.
Pour vous aider, vous avez l’avis des locataires, qui sont en place depuis plusieurs années, signe encourageant.
Rien ne remplacera la visite.
Au passage, munissez vous de la liste des 35 questions que je vous offre gratuitement en téléchargement ici.
Pour finir, vous êtes libre de regarder la vidéo YouTube des 7 conseils pour dénicher un bien immobilier dans le cadre d’une location saisonnière.
Et de vous abonner à la chaîne pour bénéficier de mes meilleurs conseils, comme déjà plusieurs milliers d’abonnés.
Et vous ?
Un projet de location saisonnière en cours, ou réussi ?
Partagez dans les commentaires ci-dessous.
Stéphane Lejeune
Chasseur immobilier
Carte professionnelle T n° CPI 6901 2015 000 001 234 CCI de Lyon
Conseils et techniques de chasseur immobilier pour concrétiser tous vos projets.