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Apport personnel et immobilier

Quel montant d’apport personnel dans l’achat immobilier ?

Dans cet article, je réponds à une question qui revient souvent dans un projet d’achat immobilier :

Quel est le montant d’apport personnel que vous devriez injecter dans un achat immobilier ?

Vaut-il mieux mettre le maximum d’apport personnel, et ainsi avoir le moins de prêt possible, ou l’inverse ?

Au lieu de vous donner une réponse toute faite, donc inexacte, je vais plutôt vous indiquer ici les 9 paramètres que vous devriez considérer.

Et je vous partagerai également mon expérience personnelle au passage.

 

Montant d’apport personnel et effet de levier de l’immobilier

En matière d’investissement ou de placement, un des principaux intérêts de l’immobilier reste son effet de levier.

Cela consiste à emprunter à la banque tout ou partie de l’argent nécessaire à une acquisition immobilière.

Si vous ne disposez pas de la totalité du montant de l’achat immobilier, ce qui est la grande majorité des cas, vous pourrez néanmoins acheter.

Les remboursements se feront mensuellement, sur une durée plus ou moins longue.

Et ce sont les loyers que vous encaissez qui vont couvrir une partie, la totalité, voire plus que ces remboursements.

Exemple :

Prenons un bien immobilier à 100 K€, hors frais de notaire.

Vous faites un apport personnel de 8 000 €, qui financent les frais de notaire.

Et vous décidez d’empruntez les 100 K€ d’immobilier.

On parle ici d’un emprunt à 100%, car vous empruntez la totalité du montant du bien immobilier.

Et l’on parle d’un emprunt à 110% si vous parvenez à emprunter également le montant des frais de notaire.

Dans cet exemple d’un emprunt de 100 K€, vous remboursez 510 € chaque mois pendant une durée de 20 ans, à un taux indicatif de 1,50%.

Certes, cette opération va vous coûter de l’argent : les intérêts d’emprunt que vous devrez payer à la banque.

Ici, ils s’élèvent à 15 800 €.

Et vous devrez également payer une assurance emprunteur obligatoire, pour couvrir par exemple une invalidité, ou le décès.

Son montant va vous coûter dans cette configuration 6 800 €.

Soit un montant total de 22 600 €.

Mais cet emprunt vous aura permis d’acheter un bien immobilier, qu’il vous aurait été peut-être impossible d’acheter comptant.

Si en contrepartie de cet investissement immobilier et des 510 € que vous remboursez chaque mois, vous percevez un loyer de 600 €, ce montant couvre totalement le montant que vous remboursez chaque mois.

Et le surplus peut servir à payer les charges et taxes inhérentes à votre investissement.

Reste à savoir, si le fait d’emprunter le maximum est votre projet, quelle est votre capacité d’emprunt.

 

Apport personnel et capacité d’emprunt

Votre capacité d’emprunt est déterminée par plusieurs paramètres :

Votre âge

Plus vous êtes jeune, et plus facile sera l’obtention d’un crédit immobilier.

Et plus longues seront les durées d’emprunt possibles.

 

Votre état de santé

Le fait d’être fumeur par exemple, ou d’être atteint d’une maladie chronique diminue vos chances d’obtenir un prêt avec un faible apport.

Car ces facteurs liés à votre santé diminuent votre espérance de vie, et donc les probabilités que la banque récupère l’argent qu’elle vous prête.

 

Votre situation

Êtes-vous salarié en contrat à durée indéterminée (CDI) ?

Quelle est votre ancienneté chez l’employeur ?

Ou alors, êtes-vous entrepreneur ?

 

Vos finances personnelles

Parvenez vous à économiser de l’argent chaque mois ?

Êtes-vous dépensier, et à découvert régulièrement ?

Quel est le montant de vos charges pour vivre ?

Par exemple, si votre lieu de travail est éloigné de votre domicile, sachez qu’un banquier pourra regarder avec attention ce poste de dépenses, en termes de budget carburant mensuel nécessaire, et d’achat potentiel de deuxième véhicule.

 

La nature de votre projet, et les loyers attendus.

Sachant que le montant des loyers que vous indiquerez sera pondéré.

Ces loyers seront comptabilisés à hauteur de 70%, afin d’anticiper d’éventuelles vacances locatives, et d’éventuels impayés de loyer.

 

Le bien immobilier concerné par le prêt immobilier

Quelle est son adresse ?

Car à prix équivalent, la réponse de la banque pourra être différente pour un bien situé au cœur d’une grande ville, ou pour un bien dans une petite ville rurale.

L’état du bien : état neuf, ou nécessitant des travaux de rénovation, donc un coût.

Le montant des charges et les taxes liées, des dépenses à prévoir.

La banque prêteuse cherche à savoir la viabilité de votre projet, et évaluant le risque.

Elle cherche bien sûr à s’assurer que vous serez en mesure d’honorer votre engagement, sur une longue durée.

 

Votre choix d’apport personnel

Le fait d’injecter un apport personnel dans un bien immobilier peut aussi dépendre de votre propre stratégie.

Prenons le cas d’un investissement locatif :

Si vous êtes disposé à encaisser des revenus complémentaires dans un délai long, alors un apport personnel minimal sera pertinent, combiné avec un emprunt maximal.

En revanche, vous pourriez préférer avoir des revenus à court terme, sans avoir à attendre de longues années.

Auquel cas, constituer un apport conséquent peut vous permettre de réduire considérablement la durée du prêt.

Il faudra alors vous démunir d’une partie de vos économies.

Quel est le risque si vous indiquez un montant d’apport un peu trop bas dans un compromis de vente ?

Tout simplement un refus de prêt.

Soyez donc vigilant à ne pas chercher à trop optimiser une opération, au risque de la perdre.

Sachez doser votre apport en vous renseignant auprès de votre banque.

Dans certains cas, à l’extrême, c’est l’achat comptant ou achat cash qui s’imposera à vous.

Soit parce que vous avez de l’argent en trésorerie, et que vous souhaitez l’investir dans l’immobilier.

Soit parce que votre profil ou votre situation ne vous permet pas d’emprunter.

Regardons dans quelle mesure ce genre d’investissement est pertinent.

 

Immobilier : achat cash

Dans ce genre de situation, vous souhaitez, et vous pouvez ne pas avoir recours du tout à l’emprunt bancaire.

Dans cette configuration, il existe deux principaux inconvénients :

Vous ne bénéficiez d’aucun effet de levier.

Vous mobilisez une part plus ou moins importante de votre argent.

Le principal avantage :

L’opération vous coûte moins cher, puisque vous ne payez pas les d’intérêt d’emprunt, ni l’assurance obligatoire

Montants qui s’élèvent à 22 600 € dans mon exemple d’un emprunt de 100 K€ sur une durée de 20 ans et à un taux de 1,5%.

On peut donc dire que si vous projetez d’acquérir votre résidence principale, il existe un avantage financier important à payer comptant, en économisant ces coûts financiers.

En revanche, dans le cadre d’un projet d’investissement locatif, cet avantage financier est plus discutable.

Puisqu’au final ce sont les loyers encaissés qui vont payer tout ou partie de votre emprunt, qu’il s’agisse du capital, mais aussi de ces intérêts d’emprunt, et assurance liée.

 

Montant d’apport personnel : le contexte économique

Dans le choix du montant d’apport personnel, en plus de votre propre situation, de votre capacité d’emprunt et de votre stratégie, le contexte économique dans lequel vous évoluez aura aussi un fort impact.

Dans un contexte de taux d’intérêt très bas, les possibilités qui s’offrent à chacun sont plus importantes, et plus intéressantes.

Ce qui d’ailleurs a pour conséquence de faire monter les prix des biens immobiliers, puisque la demande est plus forte.

En revanche, dans une conjoncture où les taux d’intérêt sont dans une phase ascendante, et où les banques sont plus regardantes, alors cela prive de leurs projets certains candidats à l’achat.

La demande (ou plutôt la probabilité de réussir une acquisition) est alors plus faible, et les prix immobiliers sont susceptibles de baisser.

Pour prendre un exemple, au moment où j’écris ces lignes, les montants d’apports personnels de plus en plus élevés dont exigés.

https://www.mieuxvivre-votreargent.fr/immobilier/2022/04/22/credit-immobilier-des-apports-de-plus-en-plus-eleves-exiges/

Ce montant a même doublé en l’espace de quelques mois seulement : en moyenne, il est passé à 52 000 €.

Ce qui correspond à 24% du coût total du bien immobilier convoité.

Au passage, cela signifie que le prix moyen d’une acquisition immobilière est de 210 000 €.

 

Mon expérience personnelle

Alors que j’avais 30 ans, j’ai touché une somme importante suite au décès de mes grands-parents, et à un héritage.

Lorsque vous n’avez aucune consigne, et aucune notion de comment gérer une somme inattendue, mon réflexe a été de me tourner vers l’immobilier.

J’ai pu acheter comptant un appartement en banlieue lyonnaise, dont le prix se situait autour des 190 K€, frais de notaire inclus.

Quasiment dans le même temps, j’ai emprunté 105 K€ sur une durée de 20 ans, pour investir dans un bien immobilier à rénover.

J’ignorais à l’époque que l’on pouvait emprunter le montant des frais de notaire, et des travaux.

J’ai donc commis l’erreur de financer la rénovation, ce qui n’était pas vraiment pertinent.

La rentabilité est moyenne, mais la locataire est ma mère, qui adore cet appartement, donc je peux dire que mon opération est très satisfaisante.

En parallèle, j’ai investi dans un studio à Lyon, qui coûtait 56 000 €.

Une vente occupée : il y avait déjà un locataire dans ce studio.

Dans cet investissement locatif, j’ai financé les frais de notaire, et j’ai emprunté sur une durée de 12 ans.

Pourquoi 12 ans ?

Car je n’avais aucune expérience, et j’ai fait comme un agent immobilier qui avait lui opté pour cette durée.

Si c’était à refaire, je pense que j’aurai opté pour une période plus longue, comme 20 années, voire 25.

Afin d’auto-financer, ou de tendre vers l’auto-financement.

Plus tard j’ai aussi souscrit deux prêts in fine, avec apport de 30 K€.

Je ne le recommande pas systématiquement.

Enfin, en tant que chasseur immobilier, la quasi-totalité de mes clients avaient un emprunt long, et un apport minime.

J’estime à 10% la proportion de mes clients qui ont réalisé un achat cash, des chefs d’entreprise.

 

Pour conclure

En résumé, voici les 9 paramètres que vous devriez prendre en compte pour déterminer le montant d’apport personnel qu’il est le plus pertinent d’injecter :

  • L’effet de levier de l’immobilier, qui est à considéré dans vos calculs
  • Quel est votre âge
  • Votre état de santé
  • Votre situation professionnelle
  • Vos finances personnelles
  • La nature de votre projet
  • Le bien immobilier en lui-même : ses qualité et son potentiel
  • Votre choix personnel
  • Le contexte économique

Pour déterminer le savant dosage d’apport personnel que vous devriez injecter dans l’acquisition immobilière, prenez donc en compte l’ensemble de ces paramètres.

Sachez prendre conseil, et demandez leur avis à ceux qui sont passés par là.

Demandez-leur les erreurs qu’ils ont commis, ou ce qu’ils feraient en mieux si c’était à refaire.

Enfin, si vous avez aimé cet article, vous pourriez être intéressé et étonné par celui qui traite du patrimoine moyen des français.

 

Stéphane Lejeune
Chasseur immobilier
Carte professionnelle T n° CPI 6901 2015 000 001 234 CCI de Lyon

 

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Immobilier : montant d’apport
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4 commentaires sur « Apport personnel et immobilier »

  1. Article très intéressant et qui résume vraiment les points pour quelqu’un qui veut se lancer. C’est tellement facile de faire des erreurs bien regrettables dans ce domaine!

  2. Merci pour ces éléments.
    Lorsque nous avons acheté notre résidence principale avec mon mari, nous débutions à peine dans la vie active et ne disposions pas d’une capacité d’emprunt énorme. Notre banque nous a alors demandé d’apporter le montant des frais de notaire. Alors débutants en matière financière, nous avons tant bien que mal réuni les fonds demandés. Avec le recul et l’expérience, nous aurions certainement pu négocier cette partie-là.

    1. Avec plaisir Isabelle,
      en effet, un banquier va défendre son propre intérêt, et chercher à se sécuriser avec un apport le plus conséquent possible.
      D’autant que c’est rarement sur les prêts immobiliers que les banquiers gagnent de l’argent.
      Lorsque l’on débute, on n’a ni le réflexe, ni surtout la connaissance, d’envisager des alternatives.
      Or, il en existe souvent !
      Stéphane

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