Diagonale du vide
La diagonale du vide désigne une zone qui va du Nord-Est jusqu’au Sud-Ouest de la France.
Ce secteur englobe à lui seul 42% du territoire national.
Or, il ne s’y trouve que 7% de la population, voire moins.
Je vais partager ici mon analyse de cette particularité, étant né moi-même au cœur de cette diagonale du vide.
J’y ai également réalisé un investissement locatif, dans un appartement.
Et comme j’ai aussi investi dans une grande ville, à Lyon, je pourrai vous offrir un comparatif éclairant.
Qu’est-ce que la diagonale du vide ?
Cette notion n’est pas vraiment nouvelle.
Car dès 1946 sort le livre ‘Paris et le désert français’, de Gravier, qui évoque la centralisation, et sa trop grande influence.
On parle donc d’un déséquilibre, et d’aménagements du territoire qui se sont avérés peu efficaces.
La France est en effet un hexagone, dont l’assemblage est fait de territoires très variés.
Et aussi avec des peuples différentes : Bretons, Catalans, Alsaciens, etc.
En France, à l’origine il y avait beaucoup de paysans et d’agriculteurs.
La moissonneuse et le vélo ont été 2 véritables révolutions, qui ont créé un exode rural au XIXème siècle.
Formulé autrement, un français sur deux vivait auparavant à la campagne.
Désormais, un français sur cinq y vit.
Le travail se trouve désormais dans les grandes villes, et non plus dans les champs.
Les entreprises se sont développées avec l’industrialisation, nécessitant de la main d’œuvre.
Le phénomène de la concentration de la population dans les grandes villes s’est engagé.
Désormais, environ 80% des français habitent désormais en-dehors de cette zone.
Visuellement, on peut représenter cette zone sur la carte ci-dessous (source INSEE) :

On voit nettement sur cette carte une sorte de diagonale du vide.
Et comme cette expression imagée est jugée parfois péjorative, on parle plutôt de ‘zone à faible densité de population’.
Faible densité, à savoir 30 habitants au mètre carré.
La moyenne en France étant d’environ 120 habitants par mètre carré.
Les départements qui sont traversés par cette diagonale du vide sont les suivants :
- Meuse
- Haute Marne
- Côte d’Or
- Yonne
- Nièvre
- Saône et Loire
- Cantal
- Ardèche : le seul département de France qui n’a aucune gare ferroviaire
- Lozère : le département le moins peuplé de France, avec 14 habitants au mètres carré
- Creuse
- Gers
- Lot
- Pyrénées orientales
- Aude
La carte de France peut aussi se comparer à une peau de léopard.
Avec plusieurs grandes taches noires, formées par les grandes agglomérations…
Des taches qui s’agrandissent, en raison de l’étalement urbain.
Des métropoles qui sont entourées d’espaces clairsemés, que sont les zones rurales.
Cette zone à faible densité de population est une véritable spécificité de la France.
Avec des niveaux de population dignes des zones excentrées de Russie.
Ce qui est presque une anomalie, étant donné que le climat est tout à fait compatible avec une forte population.
Le massif central forme une zone plus compliquée pour l’agriculture et les transports.
En quoi cette diagonale du vide vous intéresse, vous qui cherchez à réaliser un investissement locatif ?
Voire vous qui habitez peut-être cette zone ?
Diagonale du vide et immobilier locatif
C’est assez simple : si vous cherchez à investir dans l’immobilier, alors vous vous retrouver sur un marché.
Et les prix découlent d’une loi simple : la loi de l’offre et de la demande.
Si vous cherchez à investir à Paris, alors les prix sont élevés car la demande y est forte.
Si vous cherchez à investir en Lozère, alors les prix sont plus bas, car la population ainsi que la demande y sont moindres.
Les prix à la location varient également selon cette loi…
Mais dans des proportions moindres.
Ainsi, vous pouvez trouver dans la diagonale du vide des prix d’achat particulièrement bas, mais des montants de loyers qui vous permettent de réaliser un investissement locatif rentable.
Les autoroutes
Un critère fort en termes d’immobilier est la façon dont les villes sont desservies.
D’ailleurs, visuellement on peut retrouver sur une carte plus étonnante l’implantation des radars…
Où l’on retrouve exactement cette diagonale :

Les voies ferrées
Si l’on parle des lignes de chemins de fer, et lignes TGV, voici un autre élément :

De même, les aéroports sont un centre d’intérêt importants.
Les transports en commun, tout comme les infrastructures, sont développées là où se trouve la population…
C’est ainsi que les grandes villes grandissent, et que les petits villages se vident.
Dans ces derniers, les commerces périclitent, les services s’éloignent, et finalement les habitants s’en détournent.
Et les déserts médicaux sont dissuasifs pour ceux qui réfléchissent à changer de cadre de vie.
Dans ce contexte, en quoi cette diagonale du vide peut représenter des opportunités d’investissements immobiliers ?
Où investir ?
Prix d’achat moindres, et niveaux de loyers assez élevés…
Voici quelques pistes issues de ma propre expérience, et de données chiffrées qui peuvent vous servir de guide pour investir :
Villes moyennes
Voici une liste non exhaustive de villes, qui finalement font mentir cette expression de ‘vide’, parfois un peu vexante ou inadaptée pour ceux qui y résident.
Car il y a bel et bien de nombreux habitants, et de nombreux attraits dans cette zone :
Troyes 140 000 habitants
Dijon 160 000 habitants
Reims 180 000 habitants
Limoges 200 000 habitants, avec également son accès à l’autoroute
Bayonne 260 000 habitants
Clermont-Ferrand : 274 000 habitants, avec le siège de Michelin, et en lien avec le réseau autoroutier
Ces villes moyennes combinent plusieurs avantages :
- une bonne activité économique locale
- une vie universitaire
- de l’attractivité en termes de tourisme
- des accès autoroutiers et des gares ferroviaires
- une qualité de vie qui attire de plus en plus de monde
Concernant ce dernier point, de plus en plus de gens sont sensibles à de nouveaux critères.
Pureté de l’air, calme, produits sains, sécurité, paisibilité, le fait de socialiser plus facilement pour se faire des amis et des relations.
Quelques exemples :
Dans la zone dont nous parlons, l’autoroute A6 traverse la France depuis Paris, jusqu’au Sud de la France.
Toutes les villes qui se trouvent au bord de cet axe sont donc potentiellement intéressantes.
L’Ardèche est le seul département de France sans gare…
Mais la ville d’Annonay se trouve à 25 minutes de l’autoroute A6, et la place à 1h15 de Lyon quand la circulation est fluide.
Le Cantal, lui, est mal desservi au niveau des axes de transport.
Mais sa préfecture Aurillac reste une ville agréable à vivre, dynamique, avec aussi une vie étudiante.
Par ailleurs, les villes autour de Toulouse méritent toute votre attention.
En effet, la métropole de Toulouse, qui est juste à la limite extérieure de cette diagonale du vide, a une forte activité économique avec Airbus, son université..<.
Ville qui se hisse à la 4ème position des villes les plus peuplées de France.
Et les communes alentours recèlent une rentabilité locative particulièrement intéressante.
Petites villes
Bonne nouvelle :
Les habitants restent aussi parfois là où ils sont nés, en raison d’une sorte de conditionnement heureux.
Les gens vont à l’école, puis au collège, parfois au lycée…
Pour finalement continuer à habiter et à travailler dans la petite ville où se trouvent leur famille, leurs amis, leurs relations.
Aussi, si vous investissez dans une maison avec jardin, si vous la rénovez, voire la meublez…
Alors vous pouvez vous retrouver avec un logement unique.
Et ainsi attirer de nombreux candidats, parfois prêts à payer un loyer quelques centaines d’euros plus cher pour bénéficier d’un lieu de vie agréable.
Certaines de ces petites villes ont l’avantage unique d’être situées proches de la mer.
Vérifiez le développement de la fibre optique, qui ouvre la porte au télétravail, tendance en hausse.
Par ailleurs, le réchauffement climatique et la hausse des températures poussent les gens à réfléchir à déménager dans des petites communes, plus au frais.
Enfin, un autre paramètre qui joue en faveur des petites villes :
Les néo-ruraux, les autonomistes et les survivalistes sont fortement attirés par les petites villes qui se trouvent la diagonale du vide.
On y trouve en effet les prix au mètre carré les plus bas de France, et des coins de verdure à cultiver.
Les gens aiment se mettre au vert.
Que ce soit pour les terrains, les appartements ou même les maisons, les prix d’achats peuvent être vraiment très bas.
Ainsi, certains expliquent même comment ils ont pu trouver une maison à 20 000 €..
Habitez-vous dans la diagonale du vide ?
Autre critère important : si vous habitez dans une ce ces villes, vous pouvez pratiquer de la location saisonnière.
En effet, qu’il s’agisse de touristes, d’actifs qui viennent pour des missions plus ou moins courtes, des stagiaires, de personnes qui viennent pour des événements culturels, ou des événements de la vie…
Un existe un véritable potentiel pour la location meublée de courte et moyenne durée.
Surtout si l’on inclut les étudiants, dans ces villes moyennes qui sont pour la plupart des villes universitaires.
Si vous automatisez les arrivées avec un système de boîte à clés, ou autre appareil.
Ou alors vous utilisez les services d’une personne pour les arrivées, ainsi que pour le ménage et les sorties, alors vous pouvez obtenir une rentabilité à deux chiffres.
Surtout dans ces endroits délaissés des investisseurs qui ne connaissent pas ce potentiel.
Diagonale du vide : mon expérience personnelle
Il se trouve que par un beau jour de 1975, je suis né en Bourgogne, dans le département de l’Yonne et dans la ville d’Auxerre.
Nous sommes donc pile dans le sujet…
Et au cœur de la diagonale du vide.
J’ai grandi de l’âge de 3 ans à l’âge de 18 ans dans une ville de ce même département, une petite commune de moins de 7 000 habitants…
Dont la population d’ailleurs ne cesse de décroître.
Mon parcours est une parfaite illustration du phénomène du mouvement de la population :
Je suis allé à l’école primaire, puis au collège, puis au lycée.
Bac en poche, je suis allé poursuivre mes études à l’Université de Bourgogne, à Dijon.
Et la question qui revenait souvent parmi mes camarades étudiants était : « pour la suite, est-ce que l’on monte à Paris, ou l’on descend à Lyon ? ».
Car Dijon se trouve à mi-chemin entre ces 2 villes, et nous jugions l’activité et le climat finalement peu engageants pour rester.
Ayant décroché une maîtrise, je suis pour ma part allé à Lyon pour finir mes études, et effectuer un Master en commerce international.
J’ai donc sans le savoir participé à cette désertification des petites villes, au profit des grandes.
Investir dans une petite ville
Il se trouve qu’à l’âge de 30 ans, j’ai décidé d’investir dans un appartement dans cette même petite commune de moins de 7 000 habitants, où j’avais grandi.
La raison est que j’ai souhaité fournir un toit à ma mère, qui était locataire, et divorcée, et qui n’était pas en mesure d’acheter.
J’ai fait réaliser des travaux de rénovation dans cet appartement dans l’ancien, j’ai au passage bénéficié d’un déficit foncier.
Et comme c’est ma mère qui est l’heureuse locataire depuis plusieurs années, on peut parler d’un investissement locatif réussi.
C’est une façon d’investir utile, en évitant efficacement tous les problèmes de dégradations, d’impayés ou de vacance locative.
D’un point de vue purement financier, je remarque que le prix d’achat (105 000 euros à l’époque pour 82 mètres carré) reste à peu près le même au fil des années, sans baisser ni monter.
Même si je me désintéresse de l’évolution des prix, puisque mon but est de conserver dans la durée.
Ce qui est intéressant, c’est la comparaison avec des petites surfaces de 20 mètres carrés, où j’ai pu investir à Lyon…
Et où la plus-value est continuelle, et la pression locative extrême.
Et où les problèmes de gestion locative relèvent plus des peurs infondées que de sujets réels.
Conclusion
Si vous vivez dans la diagonale du vide, ou si vous vous y rendez fréquemment, alors vous connaissez le marché local, et vous pouvez gérer vous-même vos futurs locataires.
Vous avez donc une opportunité d’investir, de façon particulièrement rentable.
Vos points de vigilance seront la qualité du bien, les travaux de rénovation pour être tranquille avec le DPE, et ne pas être qualifié de passoire thermique.
Si vous rénovez avec goût, par exemple avec l’aide d’une architecte d’intérieur, et que vous meublez, alors vous diminuerez très fortement le risque de la vacance locative.
Approchez vous au maximum de la ville moyenne la plus proche, ou des centres d’intérêt évoqués : entreprises qui recrutent, accès autoroutiers, gares.
Épluchez les petites annonces pour vous faire une idée des prix du marché à la vente, et sollicitez plusieurs agents immobiliers.
Utilisez également les sites comme leboncoin afin de mieux connaître la valeur locative du secteur.
Et plus vous visiterez, plus vous deviendrez un expert de votre secteur…
Et serez en mesure d’investir avec succès dans la diagonale du vide !
En parlant des petites villes, je passe du coq à l’âne (!) : vous pouvez découvrir ici tous les avantages d’investir dans une maison déjà louée…
Bonnes recherches,
Stéphane Lejeune
Ex-chasseur immobilier
J’aide les cadres, les chefs d’entreprise et les expatriés à investir en immobilier.