Crédit vendeur

Le crédit vendeur est une technique de financement qui permet d’investir en immobilier sans les banques, et sans avoir d’argent, donc en sortant des sentiers battus.

Ce mécanisme aussi appelé vente à terme est particulièrement utile aux vendeurs, dont le bien immobilier est difficile à vendre, en raison du prix ou du marché.

En quoi consiste le crédit vendeur (ou vente à terme) ?

Il s’agit là d’une technique qui existe depuis longtemps mais qui est très peu connue, et très peu usitée.

Le crédit vendeur, en quoi ça consiste ?

Pour bien comprendre, on va déjà prendre le cas d’une vente classique.

Nous avons d’un côté un vendeur avec son bien immobilier qui pour l’exemple vaut 100 000 €.

Et d’un autre côté nous avons justement un acquéreur qui dispose d’une capacité d’emprunt pour disposer d’un budget de 100 k€, et à qui le bien immobilier convient.

Et dans ce cas classique, une banque accepte de faire un prêt à l’acquéreur et au passage encaisser des intérêts d’emprunt avec un taux d’emprunt indiqué ainsi qu’une assurance.

Disons que le montant total va équivaloir à 15 000 € sur 20 ans d’intérêts d’emprunt.

Ces intérêts d’emprunt représentent la rémunération de la banque, pour le fait de concéder un prêt.

Il peut également y avoir une assurance de prêt obligatoire d’un montant de 5 k€.

On peut donc dire qu’au total la banque va coûter à l’acquéreur 20 K€ d’intérêts d’emprunt, et d’assurance.

Enfin, dans cette configuration traditionnelle, un notaire va authentifier la transaction entre le vendeur et l’acquéreur.

Il fait transiter l’argent de la banque dans son office notarial, et apporte sa caution morale.

Le crédit vendeur, comment fonctionne le mécanisme sur la banque ?

Dans la configuration d’un crédit vendeur, nous avons toujours d’un côté notre vendeur qui est propriétaire d’un bien immobilier d’une valeur de 100 k€.

Et de notre côté nous retrouvons notre acquéreur qui dispose d’un budget de 5 K€.

Sauf que cet acquéreur ne rentre pas dans les cases pour emprunter à la banque.

Typiquement, les intermittents du spectacle, les agriculteurs propriétaires d’une exploitation mais qui ne disposent pas de bulletin de salaires.

Mais aussi les chefs d’entreprises qui ont des revenus irréguliers, les travailleurs saisonniers…

Tous ces métiers ou ses statuts sont la plupart du temps des profils sérieux est solvable mais n’ont pas accès au crédit bancaire.

Citons également ceux qui pour des raisons personnelles pourraient emprunter à la banque, mais ne le souhaitent pas.

C’est dans ce cas qu’intervient le crédit vendeur, aussi appelé la vente à terme.

Cela consiste dans le fait que le propriétaire du bien immobilier, le vendeur va accepter de faire crédit à son acquéreur.

Précisons que un notaire va également être présent entre ce vendeur et cette acquéreur pour authentifier et formaliser la chose.

Quels sont les avantages du crédit vendeur ?

L’avantage majeur pour l’acquéreur et de pouvoir acheter un bien immobilier sans la banque et sans payer les intérêts d’emprunt…

Ni l’assurance de prêt d’un montant total de 20 000 € dans notre exemple.

L’avantage majeur pour le vendeur, est qu’il existe une liberté totale pour se mettre d’accord avec son acquéreur.

De plus, si la vente est difficile en raison d’un prix élevé, ou de taux d’intérêts élevés, ou encore d’un emplacement peu prisé, alors ce mécanisme peut fluidifier, voire débloquer une vente.

Vendre sa maison est en effet parfois toute une aventure.

Par exemple, si les deux parties se mettent d’accord pour qu’un apport de 10 000 € soit payé tout de suite par l’acquéreur pour son vendeur, alors ce sera une possibilité.

Si les deux parties se mettent d’accord pour que un paiement de 500 euros par mois se fasse sur une durée totale de 15 ans, alors ce sera possible également.

Au niveau d’un taux d’emprunt, les deux parties peuvent également se mettre d’accord.

Le vendeur peut demander une rémunération dont le pourcentage est libre pour le faite d’accorder un crédit à son acquéreur.

C’est comme si le vendeur se transformer en banque et octroyer un crédit à son acquéreur, c’est pour cela que ce mécanisme s’appelle un crédit vendeur.

 

À qui s’adresse tout particulièrement ce mécanisme ?

Je précise dans cet article que ce mécanisme du crédit vendeur m’a été communiqué par une personne qui s’appelle Odile.

Odile, qui était en départ à la retraite, rechercher un complément de revenu.

Elle a elle-même été propriétaire d’un bien immobilier dans la ville de Saint-Étienne, et elle a accepté de faire crédit à un couple de jeunes acquéreurs.

Ce genre de profil d’un départ à la retraite, on peut tout à fait préférer ne pas toucher la somme totale du fruit de la vente d’un seul coup.

Mais préférer un paiement échelonné chaque mois pendant des années, assortie d’un taux d’intérêt.

Dans certaines villes, il peut être difficile de vendre son bien car l’offre de biens à vendre est supérieur à la demande.

Dans cette configuration, un vendeur peut tout à fait accepter de faire crédit à son acquéreur pour déclencher une vente.

Certains biens immobiliers sont parfois très isolés ou alors ont un défaut.

Comme le fait de se trouver près d’une voie ferrée.

Dans ces cas là, si le bien a du mal à se vendre, le fait que le vendeur octroie une facilité et un crédit à son acquéreur, ce dernier fait des économies des frais bancaires, et ainsi la vente peut se déclencher également.

Le crédit vendeur ou la vente à terme peuvent donc tout à fait contribuer à dynamiser a marché immobilier et à débloquer des ventes.

De la même manière, un grand nombre de personnes qui ne peuvent pas accéder au crédit bancaire peuvent négocier avec des vendeurs pour devenir propriétaire.

Rappelons la grande souplesse qu’il existe dans les conditions de ce mécanisme du crédit vendeur, et nous allons voir comment un vendeur peut se protéger ou se couvrir.

 

Quelles sont les garanties pour le vendeur et l’acquéreur ?

Voyons dans ce chapitre quelles sont les garanties pour le vendeur et l’acquéreur dans le cadre d’un crédit vendeur ou d’une vente à terme.

Un vendeur a fait une faveur ou rendu un service à un acquéreur en acceptant un paiement échelonnés sur plusieurs années.

Ce vendeur peut donc légitimement demander une garantie qui va consister en une hypothèque sur le bien immobilier, objet de la transaction.

Le vendeur va donc obtenir le statut de prêteur privilégié de deniers, ce qui est une transaction validé par un notaire avec une clause résolutoire.

Dans ce cadre, si l’acquéreur venait à ne pas payer une seule mensualité, le vendeur peut saisir un huissier de justice pour faire valoir ses droits et redevenir pleinement propriétaire en annulant la vente.

À noter qu’il existe une véritable relation qui s’installe entre un vendeur est un acquéreur, il faut donc communiquer et se mettre d’accord, et si la traverse des problèmes l’autre peut l’entendre et accorder des solutions.

Les parties se connaissent personnellement et entretiennent des relations en communiquant régulièrement.

Mais cette hypothèque représente une vraie sécurité pour un vendeur.

En cas de défaillance de l’acquéreur, le vendeur conserve la propriété de son bien immobilier, ainsi que l’intégralité des versements qu’il a déjà perçus.

Une deuxième garantie est l’assurance décès ou invalidité.

Si l’acquéreur venait à subir une invalidité, voire venait à décéder, alors une assurance prendrait le relais.

Cette assurance effectuerait les versements mensuels au vendeur, dans les mêmes conditions qui ont été fixées entre le vendeur et l’acquéreur.

Il existe donc une double sécurité.

Pour l’acquéreur, rappelons que le principal avantage est dans le fait de pouvoir acheter sans la banque, et d’économiser ainsi les frais inhérents.

Crédit vendeur, témoignage d’Odile qui a vendu son bien :

Je vous livre ici le témoignage d’Odile, que j’ai pu avoir le plaisir d’interviewer :

Odile :

« L’acquéreur fait un pied de nez aux banques (et aux agents immobiliers) !

La relation humaine entre en ligne de compte.

L’acquéreur paie un versement initial, et s’engage à honorer son engagement.

Sinon le vendeur redevient propriétaire.

L’acquéreur n’a pas envie de faire une vacherie à un vendeur avec qui il y a une relation humaine.

Un candidat à l’achat peut ne pas obtenir de crédit.

Certains sont à leur compte, ils se débrouillent, ils n’ont jamais dérogé à leur paiement de loyer depuis 15 ans !

Mais pas de CDI, pas de crédit immobilier…

Il existe donc un vivier d’acquéreurs dignes de confiance mais pas ‘bankable’

Permettre aux jeunes ménages de devenir propriétaires, avoir un toit pour sa famille.

Un locataire est à la merci d’un propriétaire même de bonne foi, s’il veut y mettre sa famille.

C’est légitime et sécurisant de vouloir habiter, être propriétaire.

Les gens qui n’ont pas de bulletin de salaire, mais qui savent gérer leur budget.

Si les rentrées d’argent sont irrégulières, le banquier ne fait pas confiance.

Dans une vente à terme, on est libre, complètement libre : les saisonniers, qui font leur année en 4 mois.

Accord entre vendeur et acquéreur, souplesse extraordinaire, on convient de tout.

Si la personne gagne au loto, elle peut solder son crédit ! Alors que si c’est à la banque, il y a souvent des pénalités prévues ! Voire des organismes de crédit refusant le remboursement anticipé.

Anecdote :

L’expression ‘Vente à terme’ est impossible à mettre dans le titre de l’annonce leboncoin.

Donc dans le corps du message, indiqué ‘condition d’acquisition’ : disposer d’un revenu de tel montant (3 fois le montant de l’échéance).

Appartement décrit succinctement :  3 pièces, une cuisine.

Il faut disposer d’un revenu mensuel de 2 000 € et ne pas avoir de crédit en cours.

Quand j’ai voulu vendre mon bien locatif, les locataires en place ont voulu partir.

J’ai passé une annonce sur leboncoin pour relouer.

Cela a attiré des gens au RSA, RMI.

Dans une vente classique : 1 appel reçu en 1 mois et demi.

Le viager est très connu, mais l’état d’esprit n’est pas bon : on attend que le vendeur meure.

Alors que la vente à terme, on passe un contrat.

Le versement est revalorisé chaque année, à l’aide de l’IRL. Régularisation chaque fin d’année. On se dit ‘bonne année’, on s’invite à la maison !

Les acquéreurs connaissaient la vente à terme et en recherchaient une.

À l’époque ils étaient locataires et leur loyer correspondait à 10 € près à la mensualité de la vente à terme en question (710 €).

Quant au statut des acquéreurs : s’il ne paie pas, on va voir un huissier.

C’est une vente, mais la signature définitive n’intervient qu’au terme du contrat.

C’est le mode de paiement qui diffère.

Quand j’étais propriétaire de l’appartement, je percevais des loyers, je payais des impôts dessus, bien sûr, (car c’était des revenus fonciers).

CSG et CRDS, impôts fonciers, PNO, les charges…

La rentabilité obérée à la fin.

Alors que la vente à terme : fini les impôts et charges, ce qu’on touche chaque mois n’est pas imposable car c’est un fragment de capital.

Réserve non imposable à plus de 65 ans.

Donc je suis devenue non-imposable, et j’ai économisé 720 € de taxe d’habitation.

Bonne surprise !

Des propriétaires non occupants en vue de se faire un complément de revenus, proches de la retraite.

Budget qui tombe jusqu’à ses 82 ans, un revenu qui ne fait qu’augmenter : 6 000 € (moins 87 € de régularisation IRL).

Ma notaire à l’époque était Christelle Dubois.

Quant à une société de viager : sur 90 000 €, ils demandaient 20 000 € pour vendre le bien !

Quand on veut un complément de retraite, la vente à terme est idéale. 5 ans propriétaire, 3 locataires différents, des quittances, etc.

Grâce au crédit vendeur, la retraite passe de 1000 à 1500 €.

On a la tranquillité d’esprit.

On fait un pied de nez aux banques ,et au fisc !

Beaucoup de professions n’ont pas accès au crédit, alors qu’ils sont solvables.

Idem les intermittents du spectacle, les artistes , les saisonniers, les agriculteurs.

On jouit d’une grande liberté, pas comme dans un prêt classique avec les banques.

Il faut créer un climat de confiance. Alors qu’un intermédiaire (agent immobilier) coupe un peu ce contact privilégié et direct.

Pour tous ceux qui ne connaissent pas la vente à terme : très dommage, à vulgariser !

Un agriculteur peut vendre à un autre agriculteur via la vente à terme.

Le crédit vendeur est un des moyens les plus efficaces pour faire redémarrer le marché de l’immobilier.

C’est une évidence !

Au salon de l’immobilier, il faut sensibiliser les gens, témoigner, en parler.

Retraite = baisse de revenus ? Non !

Si on relance l’immobilier, on relance l’économie.

C’est très confidentiel.

Un appartement qui se vend mal, ça se débloque !

Il faut demander des tas d’informations au vendeur ET à l’acquéreur pour voir si les relations sont OK, car c’est une relation sur le long terme, un contrat est établi sur 10 ou 15 ans.

Si l’acquéreur un jour ne peut pas payer, c’est la pire chose pour lui, car le vendeur récupère le bien.

L’acquéreur est comme un locataire.

C’est une sorte de ‘location-vente’, c’est un état d’esprit ».

Un grand merci à Odile pour ce témoignage.

Et pour voir la vidéo YouTube sur le crédit vendeur, cliquez sur ce lien.

À bientôt,

poignée de mains qui symbolise l'accord d'un crédit vendeur
Accord sur entre un vendeur et un acqureur

Stéphane Lejeune