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Les impôts

Les impôts

 

La France est un des pays où les impôts sont les plus élevés au monde…

On a beau râler ou pester, c’est un fait.

Dans votre travail, si vous touchez une augmentation, c’est une bonne nouvelle.

Mais ce surplus va immanquablement vous faire payer plus d’impôts, voire vous faire changer de tranche marginale d’imposition (TMI)…

Et du coup, ce que l’on vous a donné d’une main, on vous le reprend de l’autre.

Aussi, si l’on veut gagner plus d’argent grâce à l’immobilier, sans payer (trop) d’impôt supplémentaire, il existe des moyens.

En voici quelques uns, faire simple.

 

 

Les impôts, à quoi ça sert ?

Avant de rentrer dans le vif du sujet, et histoire de relativiser un peu, listons à quoi servent les impôts que nous payons :

  • École
  • Police
  • Hôpitaux
  • Pompiers
  • Justice
  • Assurance maladie
  • Aides au logement
  • Voirie
  • Le chômage et diverses aides comme le RSA
  • Les retraites

Tous ces services et avantages en France sont « gratuits », ou plutôt nous les finançons par les impôts que nous payons.

L’impôt sur le revenu est progressif, c’est-à-dire que plus vous gagnez d’argent, et plus vous paierez d’impôt.

Idem pour les cotisations sociales, qui sont proportionnelles aux revenus aussi

Et une autre chose qui nous concerne puisque l’on parle d’immobilier : un impôt sur les revenus et le patrimoine : la CSG

Enfin, disons qu’il existe une notion d’équité : on taxe moins les pauvres, et davantage les riches

L’idée ici est de simplifier au maximum, dans un souci de compréhension.

Et de rappeler que dans certains autre pays, les services importants voire vitaux comme la retraite doivent s’anticiper dès le plus jeune âge.

C’est une des raisons qui fait par exemple que les Américains investissent très tôt dans les actions en Bourse.

C’est dans l’objectif long terme de se constituer un revenu pour leurs vieux jours.

Après ce bref rappel, voyons comment vous pouvez faire, simplement, pour investir dans l’immobilier sans vous faire tondre.

 

Les impôts quand vous investissez en immobilier

Une des façons les plus simples et efficaces d’investir en immobilier est de le faire sans créer de société.

Vous achetez en tant que personne physique.

Vous seul, ou alors en couple selon votre régime matrimonial : séparation de biens, communauté, pacs…

Renseignez-vous auprès d’un notaire pour maîtriser les enjeux.

Idéalement avant de programmer un mariage, car les enjeux sont conséquents, et quasi impossible à modifier.

Imaginons, pour simplifier, que vous investissiez seul, célibataire.

Vous investissez dans un appartement dans l’ancien.

L’immobilier neuf concerne des projets de défiscalisation, ils seront abordés dans un autre article de blog.

Imaginons aussi que vous empruntiez une très grande partie du montant total.

Cela pour profiter de l’effet de levier bancaire, un des avantages majeurs et pérennes de l’immobilier locatif.

Retenez alors qu’il y a 2 choses fondamentales qui vont avoir un impact majeur sur les impôts que vous allez devoir payer

  • Les travaux que vous allez faire réaliser
  • Le fait de meubler (intégralement) l’appartement, ou de ne pas le meubler

 

Travaux :

Sur un plan pratique, les travaux auront l’avantage de rendre votre bien immobilier, de créer de la valeur.

De la valeur en termes de potentiel locatif, et aussi de revente.

Donc même si cela fait peur, le mieux est d’en faire, même de façon légère.

Et pour ce qui est de trouver des artisans fiables, il existe des solutions, comme demander à l’agent immobilier qui vend le bien.

Sur un plan fiscal : ces travaux vont représenter ce que l’on appelle une charge non-financière.

Vous pourrez déclarer ces travaux dans une ligne bien précise de votre déclaration fiscale.

Ils viendront annuler tout ou partie des loyers que vous encaisserez.

C’est que j’explique avec un schéma dans la vidéo sur ce que l’on appelle le déficit foncier.

Sans cela, les loyers encaissés vont venir gonfler le montant de votre revenu imposable, et mécaniquement les impôts que vous devrez payer.

L’immobilier ancien n’est pas parfait, mais il offre ce double avantage :

Un prix d’achat plus abordable que dans le neuf.

La possibilité de rénover, avec un effet défiscalisant.

Et en 3ème lieu, il offre aussi un emplacement plus intéressant que le neuf, ce dernier étant souvent plus excentré.

 

Meubler ou ne pas meubler : quel impact sur les impôts ?

 

Non-meublé (ou nu) :

Si vous louez votre investissement locatif sans le meubler, par facilité ou par ignorance, les loyers que vous encaisserez seront fiscalement dans la catégorie des revenus fonciers.

Ils viendront donc augmenter votre revenu imposable.

Et mécaniquement, vous aurez un montant d’impôts supérieur à payer

Pouvez-vous éviter cela ?

Oui.

En meublant intégralement l’appartement.

 

Meublé

Car quand vous meublez, les loyers que vous encaissez ne seront plus fiscalement dans la catégorie des revenus fonciers.

Ils iront dans une catégorie à part, celle des BIC.

Bénéfices Industriels et Commerciaux.

Quel avantage à cela ?

Il existe dans cette catégorie spécifique la notion des amortissements comptables.

Ce qui n’existe pas dans les revenus fonciers.

Grâce à ces amortissements, et des déductions que vous êtes en droit d’appliquer chaque année, les loyers que vous encaissez seront comptablement réduits à zéro.

Vous les aurez bel et bien encaissés sur votre compte, mais fiscalement ils seront d’un montant minoré.

Minorés grâce à un abattement de -50%, indépendamment des charges que vous créez (travaux).

Ou minorés de 100% grâce aux amortissements applicables et aux déductions de charges (travaux), frais (comme les frais de notaire) et taxes (comme la taxe foncière).

Le fait de meubler n’est pas parfait non plus, notamment en raison du fait que les rotations de locataires pourront être plus fréquentes que dans un logement où le locataire s’installe avec ses propres meubles.

Cela nécessite aussi un budget supplémentaire, et aussi du temps à se dégager pour tout sélectionner, commander, réceptionner et installer.

Ou alors vous déléguer cette mission à une décoratrice professionnelle.

Mais l’avantage de louer en meublé est de profiter du statut LMNP

Loueur en Meublé Non Professionnel.

Pour les impôts, le mieux est de confier la déclaration à un expert-comptable, spécialisé.

Car les systèmes d’amortissements et de déductions sont très complexes.

 

Investir au sein d’une société

A ce stade vous devirez avez bien saisi le principe d’investir seul, en tant que personne physique.

Et la différence entre d’une part la location nue avec ses revenus fonciers, et d’autre part la location meuble avec ses BIC.

Voyons maintenant le fait d’investir avec une société, et l’impact sur les impôts.

Toujours avec cette volonté de simplifier les choses.

Les avantages de créer une société consistent davantage à allier ses finances et ses compétences avec une ou plusieurs autres personnes.

Prenons l’exemple le plus répandu : la SCI

Société Civile Immobilière

 

SCI à l’IR

La SCI peut être soumise à l’IR : à l’Impôt sur les Revenus.

On appelle aussi ce genre de SCI une société transparente.

C’est-à-dire que la SCI est une personne morale, qui va être propriétaire du bien immobilier (et non pas vous personne physique).

Et les loyers que la SCI va donc encaisser seront à déclarer dans votre déclaration de revenus.

Notez que dans la SCI à l’IR, seule la location nue (donc non-meublée), est autorisée.

Les loyers encaissés vont donc, comme expliqué plus haut, venir augmenter votre revenu imposable.

Est-il possible d’éviter cela ?

Oui.

En créant une SCI, qui soit soumise à l’IS : Impôt sur les Sociétés.

Qui est aussi appelée société ‘opaque’ (versus transparente).

Mais les enjeux et les conséquences peuvent aussi contraignantes.

 

SCI IS pour encapsuler les impôts

Dans une SCI soumise à l’IS , vous avez le droit de pratiquer la location nue (non-meublée), et aussi la location meublée.

Dans une SCI à l’IS, vous allez retrouver le mécanisme des amortissements et des déductions.

Vous devrez impérativement avoir recours à un expert-comptable, qui établira un bilan.

Puisqu’il s’agit là d’une véritable entreprise.

Le fait que la société paie elle-même ses impôts va vous dispenser d’en payer vous-même.

C’est là le plus gros avantage de ce montage.

En revanche, rien n’étant parfait, cette SCI à l’IS a un grand inconvénient :

Lorsqu’elle vend les biens dont elle est propriétaire, alors c’est là où de lourds impôts arrivent.

Puisque la plus-value imposable est calculée avec la valeur amortie, qui, au fil des années, peut tomber à zéro.

La somme à payer peut alors être très douloureuse.

Une parade ?

Ne jamais revendre les biens.

Ou en tout cas, viser le très long-terme.

 

En conclusion sur les impôts et l’immobilier

Sur le montage que nous venons de voir, à savoir la SCI à l’IS, ainsi que sur toutes les autres possibilités, la fiscalité est un enjeu fort.

Car elle vous impacte sur toute la durée de votre vie d’investisseur.

Par conséquent, l’idée est de bien vous informer, pour découvrir les différentes solutions qui s’offrent à vous.

Et aussi, et surtout, de vous faire accompagner par un conseiller, comme un notaire, ou un expert-comptable.

Entourez-vous, afin de prendre les meilleures décisions dès le départ.

Sachez enfin qu’il est possible, en respectant les prix du marché, d’acheter en nom propre, puis de revendre quelques années plus tard à une SCI que vous aurez créée.

Si vous jugez, a posteriori, que cela est pertinent.

Que ce soit pour conserver un bien immobilier dans votre giron…

Ou que ce soit pour éviter de payer trop d’impôts.

Si cet article vous a inspiré, vous êtes libre de télécharger ma liste des 35 questions à poser lors d’une visite, si vous avez le projet d’acquérir un bien prochainement.

 

Stéphane Lejeune
Chasseur immobilier
Carte professionnelle T n° CPI 6901 2015 000 001 234 CCI de Lyon

 

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2 commentaires sur « Les impôts »

  1. Complètement d’accord! Pour ma part, j’ai choisi de créer une SCI dans l’optique de ne jamais revendre. Mes amis investisseurs plus âgés me disent que c’est de la folie de penser ça a 27ans. Personnellement je trouve qu’il vaut mieux avoir une stratégie que pas du tout ^^

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