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LMNP fiscalité location meublée.

LMNP fiscalité location meublée : comment payer zéro impôt ?

Comment comprendre rapidement ce mécanisme ?

 

LMNP : Exemple d’un bien immobilier qui coûte 100 000 €.

On achète des meubles pour un montant de 5 000 €.

Je vous indiquerai en bas de cet article un lien vers la liste officielle de l’ensemble du mobilier à prévoir.

Le loyer mensuel que vous encaissez est de 500 euros en charge.

Soit 6000 € de loyers qui seront à déclarer comme des BIC : bénéfices industriels et commerciaux.

Et non pas comme des revenus fonciers, c’est dernier étant le propre de la location non-meublé, ou location nue.

Le fait de mettre des meubles dans un appartement, et de pratiquer un bail de location meublée, vous fait donc basculer dans un régime fiscal différent.

Ce qui vous fera bénéficier d’amortissements et de déductions que ne permet pas la location nue (non-meublée).

 

LMNP : amortissements.

D’un point de vue strictement comptable, on va dissocier ces 100 000€ d’immobilier en 2 parties distinctes.

On va dire que sur ces 100 000 €, il y a 85 000 € qui constituent les murs, le bâti.

Et par ailleurs il y a 15 000 € de foncier, de terrain, le sol sur lequel repose l’immeuble.

Cette proportion 85 % et 15 % est valable pour un appartement dans un immeuble ou une grande copropriété, dans une grande ville.

Comptablement, ces murs ou ce bâti qui représentent 85 000 € pour pouvoir s’amortir, sur une durée de 30 ans.

Cela veut dire que dans la durée, ces murs ont tendance à s’user, il faut les entretenir, les rénover.

En effet, au bout de 30 années, un immeuble peut avoir besoin de travaux comme un ravalement de façade, ou une toiture à des mousser ou réparer.

Ou encore les parties communes dans la peinture de ses cahiers et dans l’escalier doit être repeint ou rénové.

Cette entretien devra donc être anticipé, et en quelque sorte on provisionne de l’argent.

On peut dire autrement formulé que l’immeuble se dévalorise dans le temps, il s’amortit.

Cette notion d’usure ou d’amortissement sur une durée de 30 ans correspond donc à une réalité, même si évidemment l’immeuble ne va pas s’écrouler au bout de ces 30 ans.

Au niveau des calculs comptable, si on divise 85 000 € par 30 années, on obtient 2 833 € par an.

C’est 2 833 € vont venir effacer ou gommer une partie de vos loyers, aussi appelés recettes locatives.

Comptablement, il y a également les meubles qui vont s’amortir, mais cette fois-ci sur une durée plus courte de 5 années.

Ce qu’il a encore correspond à une réalité.

Pour ses meubles, qui ont coûté 5 000 €, si on divise le montant par cinq années, cela donne 1 000 €.

Ce montant va également venir effacer ou gommer les loyers que vous encaissez.

 

LMNP : déductions.

Par ailleurs, lorsque l’on investit dans l’immobilier, la plupart du temps on souscrit un crédit immobilier.

Chaque mois, vous rembourser de mensualités composés de capital d’un côté, et d’intérêts d’emprunt pour la banque d’un autre côté.

Dans le tableau d’amortissement que vous remettez votre banquier, vous avez un montant d’intérêts d’emprunt pour chacune des années.

C’est montant annuel d’intérêts d’emprunt vont la encore être déduits des loyers que vous encaisser pour les gommer, les effacer.

Pour ses intérêts d’emprunt, on ne parle pas d’amortissement mais d’une déduction.

Dans notre exemple, un crédit immobilier de 20 ans, qui est une durée classique pour un projet immobilier, la première année le montant des intérêts d’emprunt peut équivaloir à 3 000 €.

Notons que ce montant d’intérêts d’emprunt varie selon la durée de l’emprunt, les taux pratiqués, etc.

Mais prenons pour l’exemple de ce montant.

Sur vos 6 000 € de recettes locatives que vous encaissez, vous allez donc pouvoir déduire 3 000 € d’intérêts d’emprunt.

Enfin, autres éléments que vous allez pouvoir déduire : votre taxe foncière.

En tant que propriétaire d’un bien immobilier, vous serez redevable chaque année de cette taxe pour l’État.

Prenons un montant de 500 euros par an pour l’exemple.

 

LMNP : travaux et frais de notaire

Comme nous parlons de immobilier ancien, il peut aussi y avoir des travaux.

Pour garder notre exemple simple, je ne prends aucune enveloppe travaux.

Mais ayez confiance que les travaux de rénovation représente un levier très efficace pour optimiser la fiscalisation en LMNP.

Prenez le soin de faire faire ses travaux par un professionnel qui pourra vous émettre une facture en bonne et due forme que vous pourrez présenter au service fiscaux si besoin.

Autre particularité du statut LMNP : la déduction des frais de notaire.

Ces droits de mutation, autrement appelés (improprement) par le grand public ‘frais de notaire‘ représentent environ 8 % du prix du bien.

Cette charge, ou ces frais sont dans le cas de la location meublée, et uniquement dans la location meublée, déductibles ou amortissables.

 

Frais et assurances.

Derniers éléments qui pourront être déductibles de vos loyers ou recettes locatives :

les charges trimestrielles pour une copropriété, l’assurance PNO : propriétaire non-occupant.

Ainsi que l’assurance emprunteur dans le cadre du prêt immobilier, dont nous avons parlé plus haut.

Vous aurez également sans doute des honoraires réglés à un expert-comptable spécialisé dans le LMNP.

Un professionnel qui se chargera pour vous de remplir votre déclaration, car il sujet d’un sujet très complexe avec des durées d’amortissement par composants.

Et aussi des liasses fiscales comme la 2031 et 2033, ainsi qu’un bilan comptable LMNP qui devrait être présenté.

Un comptable propose également un CGA : Centre de Gestion Agréé.

Enfin, nous pouvons terminer avec un forfait de 20 €, qui correspond à des frais postaux que vous accorde l’État.

 

Résumé des calculs de l’exemple :

Pour résumer nos calculs :

+ 6 000 € de loyers encaissés

– 2 833 d’amortissement des murs

– 1 000 d’amortissement du mobilier

– 3 000 des intérêts d’emprunt payés à la banque

– 500 de taxe foncière

= – 1 333 €.

Nous obtenons ici une somme négative, autrement appelée un déficit.

Je rappelle que je n’ai pas compté ici les autres charges que représentent les charges de copropriété, les frais de notaire, les honoraires d’un comptable…

Ni les travaux de rénovation qui peuvent représenter un montant très conséquent.

Comptablement, ce montant négatif découle principalement de l’amortissement de votre bien immobilier, également du mobilier, et la déduction de toutes vos charges financières et non-financières.

Tous ces éléments représentent un montant plus grand que les moyens que vous avez encaissés.

Ce déficit va donc ramener à zéro les loyers que vous allez déclarer.

Et comme vous êtes en droit de déclarer zéro de loyer, l’impôt sur vos loyers sur la banque également de zéro euro.

Enfin, notons que ce montant négatif  – 1 333 euros sera reportable sur l’année suivante, et contribuera à nouveau à effacer les recettes locatives de l’année suivante.

Ce qui fait que pendant les 5 à 8 premières années, il est possible que vous repoussiez votre impôt, et que ce dernier tombe à zéro.

 

LMNP : conclusion

Je vous ai présenté ici un exemple extrêmement simplifié mais qui peut correspondre à une réalité.

Si vous avez des questions, les commentaires sur cet article sont fait pour ça, je l’ai mis personnellement je répondrai.

Sentez-vous libre également de partager ci-dessous votre expérience.

Si vous êtes en meublé, avec le statut LMNP, si vous êtes bien avec l’option du régime réel.

Êtes-vous bien passé par la déclaration avec le formulaire P0i.

Et vous qui me lisez, si vous louez un ou plusieurs biens immobiliers en non-meublé, et que vous payer de lourds impôts sur vos revenus fonciers…

Sachez qu’il est possible de basculer en meublé, afin d’activer votre statut LMNP, et de bénéficier de ces amortissements et déductions.

Au niveau pratique, il existe des décoratrices d’intérieur qui peuvent réaliser pour vous les achats, la livraison, la réception et le montage de tout ce mobilier pour que vous n’ayez rien à faire sur le terrain.

Toutes vos questions sont les bienvenues.

 

Sources complémentaires :

Pour terminer et comme promis, cliquez ici pour découvrir la liste officielle du mobilier à prévoir si vous souhaitez meubler un appartement et bénéficier du statut LMNP.

Enfin, cliquez ici si vous souhaitez regarder sur YouTube la vidéo LMNP Fiscalité Location Meublée.

En complément de cet article, vous pourriez être intéressé par cet article et vidéo qui peut vous inspirer pour pratiquer de la location meublée rentable, qui parle d’investir dans un immeuble de rapport loué.

Bon visionnage.

Soyez audacieux,

passez à l’action.

 

Stéphane Lejeune
Chasseur immobilier
Garantie financière et assurance RCP Iard AXA
Carte professionnelle T n° CPI 6901 2015 000 001 234 CCI de Lyon

 

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5 commentaires sur « LMNP fiscalité location meublée. »

  1. Merci Stéphane pour ce contenu très bien détaillé et expliqué que j’aurai adoré avoir à disposition lorsque je faisais encore du Airbnb. Au top, clair et concis !

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