Acheter un studio neuf

Est-ce une bonne idée d’acheter un studio dans le neuf ?

Quels sont les principaux avantages de préférer le neuf par rapport à l’ancien pour un investissement locatif ?

Lorsque j’étais chasseur immobilier à Lyon, je recherchais exclusivement des biens immobiliers dans l’ancien.

Des appartements à rénover, avec travaux, principalement afin de trouver des prix d’achat assez bas.

Et afin de créer de la valeur grâce aux travaux.

J’avais une position assez tranchées sur le neuf, versus l’ancien.

J’ai même pu faire une vidéo qui parlait du livre d’Erwan Seznec, qui s’appelait :

Robien, Scellier, ruinés.

C’est un ouvrage qui explique des histoires vraies.

Les désastres des mécanismes défiscalisants, où vous trouvez :

• des constructions d’immeubles entier dans des zones où il n’y a aucune demande locative…
• des prix d’achat démesurément élevés
• des contraintes comme des durées imposées de location minimum de 6,9 ou 12 années.
• des contraintes de plafonnement de loyers
• un avantage fiscal parfois inadapté, en raison des revenus trop peu élevés des investisseurs qui souscrivaient…

Bref, j’étais radicalement contre l’immobilier neuf.

Depuis, j’ai un peu évolué sur ce sujet.

Il n’y a que les imbéciles qui ne changent pas d’avis.

Et faut dire qu’il y a eu un événement qui a totalement rebattu les cartes.

La réforme sur le diagnostic de performance énergétique.

Pourquoi est-ce intéressant d’acheter un studio neuf

Tout d’abord, ce plafonnement des loyers, qui était la spécificité des mécanismes défiscalisants dans le neuf, est arrivé également dans l’ancien, notamment dans les grandes villes.

Paramètre qui change totalement les calculs et la rentabilité de votre investissement locatif.

Mais surtout, la véritable révolution qui est arrivée :  la réforme sur les passoires thermiques.

À la base, cela part d’une bonne intention.

D’un point de vue écologique, et afin de permettre à chacun de vivre dans un logement décent, il est difficile d’être contre.

Cependant, le côté non professionnel de certains diagnostiqueurs, ainsi que l’impossibilité technique engendrées par ce DPE, en ont fait une idée à la con, pour reprendre une expression de Marianne.

On vous explique que pour un seul et même bien immobilier, si vous faites passer 3 diagnostiqueurs différents…

Il est tout à fait possible d’obtenir 3 notes différentes.

Ce qui fait que si vous achetez un bien immobilier, classé avec la lettre C, mais au moment de revendre, vous vous retrouvez avec la lettre F, votre prix de vente peut s’en retrouver amputé de 20,30 ou 40 %.

Interdiction de louer, de vendre, et compagnie.

Impossibilité technique dans certains cas de rénover efficacement, comme la plus emblématique des passoires thermiques de France :

L’Élysée.

Des travaux ont été fait dans la salle des fêtes, mais on est à la base passé à côté des économies d’énergie.

Au niveau du chauffage, les chaudières au fioul y ont été remplacées, ce qui témoigne d’un manque de stratégie.

L’Élysée est un cas extrême, mais c’est néanmoins représentatif d’autres logements avec de très grands volumes, dans des immeubles plutôt anciens.

Des édifices où l’on atteint vite des montants aussi pharaoniques qu’inattendus pour le propriétaire, qui se retrouve pris au piège du montant des travaux.

Montants de travaux inabsorbables, travaux impossible à réaliser, l’interdiction de louer, l’interdiction de vendre…

Pour l’enrichissement, on repassera.

C’est pourquoi investir dans un studio récent est devenu mécaniquement une stratégie très pertinente.

Ceci, notamment, afin d’obtenir la note A au diagnostic, ce qui résout de facto le problème du DPE.

Mais je parle bien d’immobilier récent, et non pas neuf.

Pourquoi ?

Lisez le retour d’expérience suivant :

 

Témoignage d’un investisseur dans le neuf

Acheter un studio neuf ?

Voici le témoignage venant d’un commentaire sur YouTube d’un investisseur dont le pseudo est : @user-xg6zz8qs3q :

 »Je suis acquéreur d’un logement neuf et j’ai des choses à dire.

1) Les délais de livraison sont mal respectés et la situation sanitaire politique justifie tous les retards.

J’ai acheté le bien en janvier 2020 et j’attends toujours la livraison.

J’ai minimum un an de retard.

2) Le parking n’est plus un inclus dans l’achat depuis 2021.

Heureusement que j’ai acheté en 2020…

3) La qualité globale des logements neufs est en déclin de plus des années 90

Entendez par là :

• des murs de plus en plus fins
• les superficies de plus en plus petites
• les placards se font rares
• les espaces cuisine sont dans le salon
• les portes ouvrent large, et empiètent de la superficie
• les revêtements de sol par défaut sont nuls.
• vous pouvez trouver de la moquette dans les chambres, et du lino les bas de gamme ailleurs.

Il faudra débourser des milliers d’euros juste pour avoir du carrelage et du stratifié premier prix.

C’est une combine pour encore plus dépouiller l’acquéreur.

4) Les malfaçons se multiplient, et il faut se bagarrer avec le promoteur pour y remédier.

Bref, hormis le budget, il vaut mieux acheter un appartement des années 60 70 ou 80 et faire des travaux.

C’est vachement mieux foutu et plus qualitatif  ».

Voici un avis tranché de quelqu’un qui a acheté un studio neuf…

Et voici ce que je recommande, afin de trouver le meilleur des 2 mondes (neuf et ancien) :

 

Ne pas opter pour du neuf, mais plutôt pour du très récent.

Si vous recherchez un studio dans un immeuble récent, disons d’une construction qui remonte à une dizaine d’années, alors vous cumulez les avantages :

Déjà, le fait d’investir dans un studio, ce qui est un bon support.

Un excellent diagnostic de performance énergétique avec pourquoi pas une note en A.

Un aménagement souvent optimisé, au goût du jour.

Dans un immeuble qui est également attractif.

Et surtout, un appartement qui est totalement sorti de toutes les obligations liées aux mécanismes de défiscalisation.

Moralité :

Acheter un studio neuf avec un mécanisme de défiscalisation, on s’abstient.

Acheter un studio dans l’ancien même très bien placé, mais avec une note déplorable du genre F ou G, on s’obtient également.

Ou alors on négocie cruellement à la baisse car le vendeur est de toute façon sous forte contrainte.

Et enfin, acheter un studio qui date d’une dizaine d’années, sans aucun bail commercial, et sans aucun mécanisme défiscalisant, alors vous pouvez affiner les calculs.

Soit ce studio est vendu vacant, et vous pouvez éventuellement le meubler pour optimiser.

À vérifier s’il est dans une ville où le plafonnement des loyers est en vigueur, ou pas si c’est une ville moyenne.

Si le bien est vendu déjà loué avec un bail classique de location nu, alors c’est aussi un excellent produit comme j’en ai déjà parlé dans une vidéo qui s’appelle :

Faut-il acheter un logement déjà loué 

En réalisant ce genre d’investissement locatif, vous aurez utilisé une grande source en enrichissement : votre capacité d’emprunt.

Et gardez toujours en tête le fait d’investir une partie de votre argent ainsi préservé en l’investissement dans la bourse.

Car en effet, au lieu d’opposer l’immobilier et la bourse, profitez des avantages en faisant les deux.

Et vous ?

Que pensez-vous du neuf, ou de cette idée d’acheter de l’immobilier récent ?

Partagez dans un commentaire ci-dessous votre éventuelle expérience, ou votre questionnement.

 

Stéphane Lejeune
Ex-chasseur immobilier