Deux amis qui rénovent un appartement ancien

Acheter neuf ou ancien

Lorsque l’on se retrouve en capacité d’investir ou de réinvestir, on se demande souvent s’il est préférable d’acheter neuf ou ancien.

Voici des éléments de réponse, avec l’histoire d’Étienne.

Je vous donne aussi mon avis personnel.

 

appartements neufs dans des immeubles colorés
Acheter neuf

 

Acheter neuf ou ancien ? L’histoire d’Étienne

Étienne a quarante ans, et il aimerait réinvestir dans un bien immobilier.

Il travaille en tant qu’ingénieur dans l’automobile, et il y a de l’activité.

Pour ce nouveau projet d’investissement, il pense pouvoir mettre un apport : entre 30 000 et 40 000 €.

Afin d’avoir par exemple un appartement de 3 chambres avec du cashflow.

Donc plutôt viser un montant total de 250 000 €, ou plus.

Il a déjà rencontré expert immobilier, qui lui propose du neuf avec le programme Pinel, mais…

 

 

Réticences d’Étienne pour le neuf

Acheter à nouveau un bien neuf lui parait beaucoup trop cher pour le bénéfice escompté.

Son épouse, elle…

Est persuadée que le Pinel c’est super !

Étienne lui cherche plutôt un bien ancien, à rénover pour tirer plus de rentabilité.

Par exemple un appartement à Talence, ville où le couple réside, ville limitrophe à Bordeaux où il y a une université.

Ils y ont déjà acheté leur résidence principale.

C’est un appartement familial acquis 17 ans plus tôt, dont la valeur a plus que doublé depuis.

Son projet locatif serait par exemple un appartement d’environ 60 M2, loué 750 €.

Avec surtout une quasi-certitude de louer, principalement à des étudiants.

Il réfléchit aussi à un appartement qui se prêterait à une division en deux.

Histoire d’obtenir 2 appartements pour le prix d’un, et donc 2 loyers.

Il y a aussi la colocation qui l’attire, mais alors il faudrait au moins 2 colocataires, voire 3.

Et dans l’ancien, le statut serait en LMNP qui serait privilégié pour la rentabilité et une fiscalité plus douce.

Étienne est un peu réticent à emprunter sur 20 ans.

Ils sont déjà propriétaires d’un appartement en Scellier, un autre dispositif défiscalisant, dans la ville de Marmande qui est à environ une heure de route de là.

Il a vraiment le sentiment de s’être fait avoir, car il a payé le mètre carré 2 fois le prix…

C’est absolument ce qu’il veut éviter.

Pour la défiscalisation, ils doivent le conserver encore pour 2 ou 3 ans.

Mais il trouve que l’architecture y est ‘pourrie’.

De plus, ce studio de 29 M2, forme carrée studio, ça pourrait être un T1.

Mais en raison de la salle de bain avec l’accès PMR (personnes à Mobilité Réduite), cela fait une grosse place de prise dans l’appartement.

Ce n’est pas très bien pensé ni fonctionnel.

Étienne n’a pas envie d’investir ailleurs qu’à Bordeaux.

Mais le neuf y est « hors de prix » !

 

Alors… ?

Acheter neuf ou ancien ?

Si on trouve un bien immobilier dans l’ancien mais sans travaux, est-ce que ça fait quand même une une défiscalisation ?

Pour une colocation, faudrait-il préférer 2 chambres ou 3 chambres ?

 

Acheter neuf : ce que vous devez savoir.

Le cas d’Étienne est assez courant, et ses questions légitimes.

Une des plus grandes difficultés selon moi vient des conseillers.

Pour vous parler de l’immobilier neuf, et vous le promouvoir, vous avez l’embarras du choix.

L’État en premier lieu qui vous assène ses dispositifs régulièrement pour défiscaliser.

Mais n’oubliez pas que si l’État vous propose un cadeau fiscal, c’est qu’il y trouve son compte aussi.

Pas de philanthropie…

Puis votre banquier, que vous allez consulter juste pour lui faire part d’une réflexion, d’un projet.

Ce dernier est directement intéressé par le fait de vous vendre de l’immobilier neuf.

Il aura donc du mal à être objectif, et vous proposer autre chose.

Enfin, un conseiller en gestion de patrimoine indépendant, ou CGPI, peut aussi être tenté de vous proposer du neuf.

En raison des commissions qu’il touche…

Il est donc important que les conseils s’appuient sur votre profil, vos objectifs, votre sensibilité.

Vous pouvez aussi tomber sur un conseiller qui ne vous dit pas toute la vérité…

C’est ce que j’ai subi en 2004, alors que je débutais et que j’étais fébrile, hésitant.

Voici les 3 contre-vérités qu’il m’a présentées pour me faire signer :

 

Mensonge 1 : « Le fait d’investir dans l’immobilier ancien va augmenter vos impôts ».

La défiscalisation est le point fort de l’immobilier neuf, c’est donc sur ce terrain que les conseillers vont argumenter en premier lieu.

Or, il est tout à fait possible aussi de défiscaliser avec l’immobilier ancien, et le mécanisme du déficit foncier en location nue (non-meublée).

Il est aussi possible de ne pas être fiscalisé sur les loyers, en meublant l’appartement ancien grâce au statut LMNP.

Vous devrez choisir entre ces 2 stratégies .

Mais l’argument qui consiste à dire que l’immobilier ancien va augmenter vos impôts, afin de vous revendre du neuf, est fallacieux (et dangereux).

Enfin, ce que le conseiller se garde bien de vous dire, c’est que le prix du mètre carré dans le neuf est en effet le double, ou proche du double du prix du marché.

Donc avant de pouvoir récupérer le fait d’avoir surpayé un appartement neuf, il peut s’écouler un grand nombre d’année.

 

Mensonge numéro 2 : la demande locative.

Le conseiller va vous expliquer que les mouvements migratoires en France se dirigent du Nord-Est vers le Sud-Ouest.

Et que si vous investissez dans une ville du Sud-Ouest de la France, vous maximisez vos chances de louer.

Cette tendance migratoire est plutôt exacte.

Mais ce dont on ne vous parle pas, alors que vous devez être particulièrement vigilant sur cet aspect, est la demande locative des villes conseillées.

Car quand la construction de logements neuf aboutit au fait que l’offre de logements y devient largement supérieure à la demande de logements, votre risque est alors la vacance locative.

Et ce n’est pas la tendance démographique de la France, ni les mouvements migratoires qui vont vous apporter des locataires dès que vous serez propriétaire.

 

Mensonge numéro 3 : la garantie de 2 ans de loyers.

Sur le papier c’est extrêmement rassurant de se dire que même si votre logement reste vacant pendant 2 ans (à cause de la surabondance de l’offre de logements par rapport à la demande), vous toucherez quand même vos loyers.

Grâce à cette fameuse assurance de loyers garantis.

Mais en fait cela doit plutôt vous alerter.

Car votre projet locatif doit reposer sur une demande locative avérée et pérenne.

Pas sur une assurance qui vous garantit des loyers sur 2 ans alors que vous serez propriétaire sur 9, 12 voire 20 ans.

Car à l’issue des 2 ans, s’il n’y a pas de locataire alors pour le propriétaire c’est une véritable catastrophe.

Des mensualités à payer, pas de loyer qui entre, l’avantage de la défiscalisation qui s’annule puisque qu’elle est conditionnée au fait de louer.

Cela a pu causer la ruine de nombreux investisseurs qui se sont réunis en association, pour aller devant les tribunaux pour défaut de conseil.

 

BREF !

Vous l’aurez compris, pour ma part je reste très vigilant sur l’immobilier neuf.

Je dirais qu’un tel investissement doit vraiment être justifié par un vrai bénéfice fiscal.

Ce mécanisme est  réservé aux tranches d’imposition les plus hautes.

Vous devez être très vigilant sur la ville ciblée.

Anticiper l’issue des 9 ou 12 ans de défiscalisation, par exemple en conservant le bien et en le basculant en meublé.

Versus revendre au même moment que tous les autres investisseurs qui arrivent au bout de leur défiscalisation.

Et vous devrez trouver un conseiller qui soit à la hauteur.

Ainsi qu’une société sérieuse pour sélectionner le meilleur de l’immobilier neuf.

J’en connais si besoin, libre à vous de me contacter.

 

 

Deux amis qui rénovent un appartement ancien
immobilier ancien à rénover

Acheter ancien

Vous l’aurez compris, et c’est un parti-pris dans mon histoire personnelle d’investisseur, et dans ma carrière de chasseur immobilier…

J’ai une claire préférence pour l’immobilier ancien.

Même si pour certains profils aisés, le neuf peut aussi porter ses fruits.

Dans l’histoire d’Étienne, je relève certaines fausses croyances, ou un manque de connaissance.

 

En effet, si l’on s’oriente vers l’ancien, alors on abandonne la défiscalisation.

Choisir, c’est renoncer.

Même un déficit foncier pourra ponctuellement gommer des impôts sur le revenu, on ne parle pas là de défiscalisation.

Il faut donc trancher.

Mais le prix d’achat dans l’ancien reste un vrai atout, couplé à un emplacement centrique.

Ce qui est un gage de revente avec une plus-value, en tout cas des prix qui résistent.

 

Avantage fiscal de l’immobilier ancien sans travaux

Pour répondre à une question d’Étienne :

Oui il est possible de ne pas faire de travaux et de bénéficier d’un avantage fiscal :

Lorsque vous meublez l’appartement afin d’obtenir le statut LMNP.

L’avantage fiscal réside dans les amortissements des murs, l’amortissement du mobilier.

Et les déductions possibles des frais de notaires, taxes foncières, charges, assurances, frais de comptables, etc.

Pour y voir plus clair, cliquez ici pour accéder à cet article de blog parle plus en détails  du LMNP.

 

Colocation

Pour ce qui est de la colocation, la rentabilité est en effet meilleure avec 3 chambres qu’avec 2 chambres.

Mais cela nécessite un budget souvent plus élevé que ce que l’on prévoit.

Et cela demandera davantage de temps et de gestion, si vous souhaitez vous en charger vous-même.

Il faut aussi prendre en compte l’encadrement des loyers, qui vient changer la donne dans certaines villes.

 

Un appartement ancien à diviser

C’est une des méthode qui peut s’avérer très rentable en effet, mais…

C’est une des choses les plus complexes à réaliser.

Dans un immeuble, cela peut tout bonnement être interdit par le règlement de copropriété.

Pour éviter cela, il est donc préférable de se porter sur une monopropriété, c’est-à-dire un immeuble de rapport où vous êtes seul maître à bord.

Pour diviser, vous ajouter à cela de fortes contraintes techniques :

Evacuations des eaux, appartement traversant, pompes de relevage ou autre mécanisme pour faire arriver l’eau, sas pour les entrées, boîte aux lettres à rajouter, etc.

Et les coûts peuvent être rédhibitoires.

Car pour diviser un appartements en 2, il vous faudra donc créer 2 cuisines, 2 salles d’eau, voire toucher au compteur électrique pour alimenter les 2 logements.

Administrativement, il faudra discuter avec la copropriété, et aussi avec les services fiscaux afin de leur transmettre le formulaire H2 pour les informer de ces 2 logements créés à partir d’un seule.

Votre taxe foncière augmentera au passage, de l’ordre de 20 à 30 %.

Ma préconisation est de rester simple et efficace.

Par exemple en achetant un immeuble de rapport.

Dans une ville petite ou moyenne, là où la demande locative est dynamique.

Libre à vous de faire des travaux ou pas, puisqu’il est possible de trouver de tout sur le marché.

 

Acheter neuf ou ancien : avis d’un expert

Pour compléter la réflexion, je vous partage cette vidéo de Gilles Gimm, un investisseur que j’ai eu le plaisir de rencontrer, qui a acquis plusieurs centaines de biens immobiliers : il y évoque 2 autres points de réflexion et une anecdote.

 

Et vous ?

Quel est votre avis sur la question, et quelle est votre expérience si vous en avez une ?

Vos commentaires et remarques sont les bienvenus ci-dessous.

 

Stéphane Lejeune
Chasseur immobilier
Carte professionnelle T n° CPI 6901 2015 000 001 234 CCI de Lyon
Si vous avez aimé l'article, vous êtes libre de le partager :-)

4 commentaires sur « Acheter neuf ou ancien »

  1. En tant qu’ancienne juriste dans l’immobilier, mon cœur va clairement pour l’ancien aussi ! Le neuf est survendu à des profils à qui cela ne convient pas du tout, ce qui mène à des situations parfois catastrophiques (j’ai déjà vu des clients revendre leur résidence principale pour éponger les dettes de leur investissement locatif !!).

    1. Merci Hélène pour ton feed-back.
      En effet c’est mieux de trouver de bons conseillers (heureusement ça existe) qui ne proposent du neuf qu’aux personnes qui en ont vraiment besoin, avec de la qualité et dans des secteurs porteurs.
      Sinon…
      C’est vite très problématique.

  2. Merci pour cet article. Si je comprends bien, le neuf est surévalué par rapport à l’ancien. C’est la raison pour laquelle vous préférez investir dans un bien immobilier ancien. A partir de combien d’années un bien est considéré comme ancien ? Quels sont les avantages et les éventuels inconvénients de l’ancien ? J’aime bien votre utilisation d’un cas pratique, celui d’Etienne, pour votre explication. Mais le cas d’Etienne est peut-être particulier ? Encore merci pour cet article qui m’aide dans ma réflexion.

    1. Bonjour Gladys,

      merci pour votre commentaire.

      Pour répondre à vos questions :

      L’immobilier neuf se caractérise par le fait d’être acheté sur plan, pour un bien qui n’a jamais été habité par quiconque. Donc dès lors que le bien a été habité, même pour quelques mois, le bien est considéré comme ‘ancien’ malgré le fait que sa construction et sont état soient comme neuf.

      Pour l’ancien, les bénéfices sont :

      – un prix d’achat plus abordable
      – un emplacement de meilleur qualité car plus centrique
      – un cachet : parquet bois, cheminées, vieilles pierres, fenêtres, etc.
      – plus facile de se projeter en visitant et en ayant un retour des vendeurs ou des habitants
      – potentiel de valorisation et potentielle plus-value avec les travaux et un bon choix dans l’emplacement (versus le neuf acquis cher).
      – possibilité de maîtriser la fiscalité : déficit foncier, location meublée, achat en société.

      Les points de vigilance sur l’ancien :

      – l’isolation phonique et thermique
      – les travaux de rénovation à chiffrer et à faire réaliser pour préserver un confort

      Donc l’importance de bien s’entourer par des professionnels des travaux.

      Espérant que ces éléments auront répondu à vos questions.

      Au plaisir,
      Stéphane

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