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Cashflow en immobilier

Dans mon métier de chasseur immobilier, nombreux sont les investisseurs qui souhaitent me mandater pour obtenir bien immobilier avec un cashflow positif.

Je vous partage donc ici mon retour d’expérience, du terrain.

 

Cashflow ou cash flow : qu’est-ce que c’est ?

Cela vient d’un anglicisme qui veut dire ‘Solde comptable indiquant la capacité d’autofinancement d’une entreprise’.

On parle aussi de flux de liquidités ou flux de trésorerie.

En immobilier, cela désigne le fait que les loyers que vous percevez sont d’un montant supérieur à toutes les sommes que vous payez chaque mois.

En termes de rentabilité, retenez qu’il faut cibler un investissement locatif qui génère une rentabilité brute de 10%, afin d’espérer une rentabilité nette nette de 7%, et ainsi atteindre l’auto-financement.

Et donc une rentabilité brute à 2 chiffres uniquement est susceptible de vous générer un bénéfice mensuel.

Comment obtenir un cashflow en immobilier.

Depuis le terrain, je vous partage ici une liste de 7 paramètres qui peuvent contribuer à obtenir un cashflow.

Cette liste n’est sans doute pas exhaustive, et si vous en voyez d’autres alors vous êtes libre de les partager dans les commentaires sous cet article.

 

Acheter un bien comptant.

En effet, si vous avez de l’argent de côté, ou sur le compte d’une société, et que vous souhaitez ne pas laisser l’argent à la banque, alors vous pouvez réaliser un investissement locatif cash, sans emprunter.

Les loyers que vous toucherez seront donc supérieurs à vos charges, taxes et autres éventuels dépenses.

 

Constituer un apport.

Et emprunter le reste du montant de l’investissement sur une durée la plus longue possible. L’emprunt sur une longue durée est souvent mal compris par les débutants, puisque plus la durée est longue et plus le taux est élevé…

Et plus la durée est longue, plus le coût total des intérêts d’emprunt à rembourser est élevé.

Mais l’intérêt majeur est dans le fait de maximiser vos chances d’obtenir un cashflow positif chaque mois, grâce à des mensualités de crédit qui seront les plus basses possible.

 

Remboursement différé, ou différé de remboursement.

Ce mécanisme bancaire vous permet de ne commencer le remboursement de l’emprunt qu’après une période donnée.

Une période de différé, total ou partiel, qui ne concerne généralement pas les intérêts et l’assurance que l’emprunteur devra rembourser à la banque chaque mois.

Cette technique, qui peut durer 12 à 24 mois (voire plus selon chaque dossier) vous permet donc d’encaisser les loyers, sans avoir pendant les premiers mois à rembourser vos mensualités à la banque.

Vous obteniez ainsi un cashflow positif pendant les premiers temps, et constituez ainsi un matelas financier qui vous sécurise.

 

Investir dans un bien qui nécessite beaucoup de travaux de rénovation.

Car le prix d’achat sera en conséquence plus bas que le marché, et sera facile à valoriser avec de bons artisans.

En ayant acheté et créé une bonne affaire, vous serez plus à même d’obtenir un loyer plus élevé que ce que vous aura coûté au total votre investissement.

 

Investir dans une colocation.

Le principe est simple puisque vous pouvez ainsi espérer des loyers supérieurs en louant des chambres à différents colocataires.

Versus le fait de louer le même appartement entier à une famille, cette dernière configuration générant un loyer moindre.

Il faudra néanmoins vous assurer dans certaines villes de l’absence d’encadrement de loyers.

 

Investir dans une location saisonnière.

C’est également un investissement qui peut générer un cash flow, encore faut-il s’assurer qu’il existe un marché pour la ville ciblée, et surtout trouver des solutions pour la gestion locative qui peut vite obérer votre rentabilité.

En effet, le fait de réaliser l’accueil, l’état des lieux, la sortie, et d’éventuelles interventions pendant la location de vos séjourneurs peut vite devenir coûteux, ou chronophage.

Pour améliorer vos chances, le fait d’investir dans un immeuble, d’habiter dans un des appartements tout en louant un autre appartement du même immeuble vous facilite grandement la vie.

Et vous évite les frais d’une agence ou d’une conciergerie, et vous tranquillise puisque vous êtes sur place.

 

Investir dans un immeuble de rapport dans une ville petite ou moyenne.

C’est là encore un des moyens les plus efficaces pour réaliser un cashflow.

Et c’est la stratégie dans laquelle personnellement je me spécialise.

Les points de vigilance sont la demande locative, l’état général de l’immeuble, la proximité avec une grande ville, la tendance générale de la population.

 

 

Les erreurs les plus fréquentes que je constate chez les investisseurs qui me contactent pour obtenir un cashflow

 

Évidemment, pour voir devenir propriétaire d’un bien immobilier, qui non-seulement se paye tout seul dans la durée, mais en plus génère un bénéfice mensuel, ça fait rêver tout le monde.

Sauf que…

Quand on évolue sur le terrain comme je le fais, la réalité est moins rose.

Obtenir un cashflow, si tel est votre objectif numéro 1, oui c’est possible.

Mais alors il va falloir consentir à quelques sacrifices.

 

N’espérez pas un montant de bénéfice mensuel ou cashflow qui soit démesurément haut.

Une somme de 100 €, 200 € ou 300 € pour un seul bien immobilier est déjà extraordinaire.

Car votre enrichissement se fait surtout dans la durée.

Et car il existe beaucoup de frais cachés tels que les assurances, les travaux qui arrivent en cours de temps, le coût de la gestion locative, qu’elle soit réalisée par une agence qui vous prend un pourcentage, ou par vous-même, ce qui vous prendra du temps, de l’énergie et un peu d’argent aussi.

Vous aurez aussi la taxe foncière qui va augmenter chaque année, les charges sans doute aussi, un impôt qu’il va falloir provisionner, un expert-comptable à payer en cas de location meublée, et les menues réparations chez vos locataires :

Cumulus, volet roulant, plaque de cuisson, réfrigérateur, meubles à remplacer au fil des années…

Et enfin les aléas de la vraie vie locative tes que les impayés, les dégradations ou la vacance locative entre 2 locations.

Même si sur ces paramètres vous pouvez diminuer les risques en faisant les choses bien en amont.

 

Il est très difficilement compatible (impossible ?) d’obtenir un cashflow dans une grande ville.

En raison du coût du mètre carré qui y est élevé.

Il va donc vous falloir être prêt à élargir le champ de vos recherches, pour allez prospecter à 1 heure de route, voire 1h30 maximum de chez vous afin que cela reste gérable par vos soins.

Voire la France entière si cette éventualité vous convient et si la gestion locative déléguée (et donc payante) est votre choix.

Et c’est là où une fausse croyance peut vous bloquer, si vous pensez que petite ville = vacance locative.

 

Une des meilleures façons d’obtenir un cashflow est de se porter sur un immeuble de rapport.

Ce qui fait peur et qui génère beaucoup plus de questions que d’acheter un T2 dans une grande ville… Serez-vous prêt à vous débarrasser de toutes vos fausses croyances pour investir dans un immeuble ? Saurez-vous cibler une ville autour de chez vous qui se prête parfaitement à votre projet ?

 

Attention :

Si vous avez regardé des vidéos YouTube et que vous voulez :

Devenir rentier de l’immobilier, en mettant zéro euro de votre poche et emprunter à 110%, négocier le prix de vente à la baisse avec des ‘techniques’, et en ayant des critères bien établis sur l’immeuble et avec un budget très limité…

Alors vous avez toutes les chances de votre côté pour rater votre projet.

 

En complément de cet article, je vous invite à cliquer ici pour regarder une vidéo YouTube intitulée le quadrant du cashflow / éducation financière .

Une vidéo réalise par la chaîne ‘Prendre sa vie en main’, qui résume les différentes façons (au-delà de l’immobilier) pour acquérir des actifs, se tourner vers l’entreprenariat, et devenir plus indépendant financièrement.

Et pour terminer, comme nous avons évoqué la stratégie de l’investissement dans un immeuble de rapport, vous pourriez être intéressé par cet autre article du blog qui parle de ce sujet en cliquant ici.

Partagez-moi dans les commentaires ci-dessous : quels sont vos retours d’expérience ? Quelle sont les questions que cela vous évoque ?

Bonne lecture.

 

Stéphane Lejeune
Chasseur immobilier
Carte professionnelle T n° CPI 6901 2015 000 001 234 CCI de Lyon

 

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4 commentaires sur « Cashflow en immobilier »

  1. Merci pour ce tour d’horizon de ce qui marche actuellement!
    Commençant les réflections sur l’achat d’une nouvelle RP et location de l’ancienne, ça donne de bonnes pistes!

  2. Merci pour cet article,
    J’ai investi dans un appartement avec un différé de 12 mois pour le crédit, c’est formidable car j’ai eu l’occasion de réaliser les travaux et d’encaisser des loyers en avance. C’est rassurant .

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