Prendre sa retraite

Prendre sa retraite sans avoir tous ses trimestres.

Comment faire pour prendre sa retraite sans avoir tous ses trimestres, et vivre de l’immobilier ?

 

Je vous partage l’histoire de Thérèse, 57 ans, qui vit en Bourgogne.

Son projet est tout simplement de vivre de revenus locatifs, et d’achat d’appartements pas chers avec quelques travaux.

Ou d’un appartement en tant que résidence principale, et revente un an après.

Avec une plus-value bien sûr.

 

Situation, revenus et charges d’une future retraitée

À 57 ans, Thérèse a eu de nombreuses années d’interruption de travail, et si elle prend sa retraite à 62 ans, elle ne toucherait que 580 € bruts.

Si retraite à 67 ans (autant dire 70…) = 930 € brut.

Or, sa mère vient de lui faire donation de sa maison.

Mais plus tard elle n’aura pas les moyens de l’assumer avec cette retraite.

Car la maison est très grande et a une piscine.

Cette maison, elle y est très attachée.

D’autant que Thérèse et sa mère y vivent actuellement ensemble.

Si Thérèse la vend un jour, le plus tard possible, ce sera quand elle ne pourrait plus y vivre seule, car trop âgée ou malade.

Elle avait idée d’acheter un appartement en résidence principale, pour démarrer ses projets, mais elle serait alors plus souvent dans la maison qu’en ville.

Car elle déteste la ville.

Elle a été surprise de lire dans certaines sources que mieux vaut une durée longue pour le crédit.

Elle pensait que la durée la plus courte était mieux quand on a l’intention de rembourser par anticipation au bout d’une année environ.

De plus, plus la durée est longue, et plus le taux est élevé.

Donc comment expliquer l’astuce car il y a sûrement un calcul, ça se joue avec les intérêts qu’on rembourse principalement au début…

C’est vraiment confus pour de nombreuses personnes.

Elle gagne en tant que ‘petite fonctionnaire’ 1 577 € net.

Elle n’a pas envie de continuer à végéter.

 

Assurance-vie de côté

Suite à son divorce, elle a touché cash 200 000€, qui sont placés en assurance-vie.

Et elle s’inquiète de leur sort, vu le contexte économique et politique….

Cette somme dort depuis presque 10 ans, et elle n’y a pas touché.

Elle pourrait donc s’en servir comme apports, pour l’achat de plusieurs appartements à rénover ou non.

Car si elle loue, elle veut avoir 0 impôt.

Donc il faut qu’elle emprunte.

C’est pourquoi elle garde son CDI….

Elle envisage pour son fils de bientôt 20 ans de faire pareil, à son nom à lui.

Alors, pour prendre sa retraite et vivre de l’immobilier : meublé ou pas ?

Location ou vente ?

Se mettre en SCI ou pas ?

Quelle loi choisir, Pinel, etc… ?

Qu’est ce qui se vend ou se loue le mieux ?

Cible de clientèle à moindre risque et caractéristique du bien ?

Le but étant de gagner peu au début, puis de plus en plus.

A moindre risque et surtout avec une fiscalité proche du 0.

Est-ce que ce projet semble réalisable ?

 

Prendre sa retraite : mes conseils à Thérèse

Point fort : elle vit en zone rurale et connaît le marché immobilier local.

Et elle connaît aussi sans doute de nombreuses personnes qui peuvent l’aider.

Un réseau qui vaut de l’or.

Notamment des artisans pour rénover les biens.

Mais aussi des agents immobiliers qui peuvent lui passer les meilleures opportunités.

Des notaires.

Elle connaît aussi potentiellement les villages où les prix d’achat sont intéressants, où il y a  de la vie, et une demande locative… Sans avoir à parcourir des kilomètres.

 

Achat revente en immobilier

C’est une vraie piste à étudier.

Certains en ont fait un métier : marchands de biens.

Sachez que la marge qu’ils visent est de 20% nets.

Ils achètent par exemple au sein d’une SAS : Société en Action Simplifiées.

Ou d’une SASU Société en Actions Simplifiées Unipersonnelle.

Thérèse peut donc créer une société seule, ou avec son fils majeur.

Autre point fort (rare) pour concrétiser une opération d’achat – revente : Thérèse peut libérer du cash.

Elle aurait vraiment intérêt à sortir cette somme (200 000 €) de l’assurance-vie.

Car au-delà de l’incertitude, la tendance de l’assurance-vie est d’être de plus en plus taxée.

Comme l’immobilier me direz-vous, mais au moins vous avez un minimum le pouvoir d’agir et d’arbitrer avec des biens immobiliers qui vous appartiennent.

Pour ce genre d’opérations d’achat – rénovation – revente, de nombreux investisseurs cherchent à en réaliser.

Mais ils connaissent mal les marchés locaux.

Et surtout, pour une première opération la banque ne prête pas.

Il faut toujours réaliser une première opération sur fonds propres, qu’elle soit juteuse, de le prouver à la banque, avant de prétendre à emprunter pour renouveler l’opération.

Or, Thérèse a de l’argent pour le faire.

 

Vivre de revenus locatifs

En parallèle de biens qui se prêtent à un achat – revente, il est très pertinent également de chercher des biens à conserver dans la durée, pour toucher les loyers.

Le fait d’emprunter sur une durée longue concerne surtout les investisseurs qui ont la vingtaine ou la trentaine.

Cela permet de rembourser des mensualités qui sont basses, de manière à maximiser les chances que les loyers soient supérieurs.

Et obtenir ainsi le sacro-saint cashflow.

Mais pour Thérèse, emprunter sur une durée courte est pertinent. Surtout si elle a un apport conséquent.

Et plus on est âgé, plus le coût de l’assurance emprunteur est élevé.

A chaque dizaine (50, 60, 70 ans), le prix augmente drastiquement.

De façon parfois dissuasive.

Il faut donc également envisager l’achat cash, sans emprunt.

Et le fait de cibler des villages permet ce genre de trouvailles.

 

Zéro impôt ?

Listons ce qui peut permettre d’atteindre le zéro impôt quand on fait du locatif :

Les travaux qui génèreront un déficit, mais il faudra payer les travaux.

L’amortissement des murs, des meubles et la déduction des charges, quand vous faites de la location meublée avec le régime réel simplifié.

Le fait d’acheter 2 ou plusieurs biens, et les travaux sur l’un de ces biens vendront effacer les loyers de l’ensemble des biens.

Sous réserve que ces biens soient loués nus, on meublés.

 

Zéro impôt en achat – revente ?

C’est possible uniquement en résidence principale.

Dans le cadre de Thérèse, c’est jouable car elle peut naviguer entre la maison où elle vit avec sa mère, et cet autre bien immobilier qu’elle trouverait.

Il faut juste remplir les conditions d’une résidence principale : abonnements edf et eau, consommations, être effectivement dans les lieux au moins 6 mois par an.

Ce qui est possible.

Alternativement, il est possible de créer une société pour optimiser la fiscalité, même si ce ne sera pas du zéro impôt.

 

En résumé

Pour Thérèse et pour de nombreuses autres personne , l’immobilier est véritablement une solution pour prendre sa retraite sans avoir tous ses trimestres.

La première étape consisterait à regarder les petites annonces sur internet des biens immobiliers à vendre à petits prix.

En poussant également les portes des agences immobilières.

Et à en parler dans son réseau de relations personnelles, ses collègues de travail, son entourage.

Puis, autre étape : aller consulter son notaire.

Car on n’a pas toujours le réflexe, mais c’est un conseiller souvent très pertinent. Une première consultation est souvent gratuite, et permet d’avoir une meilleure idée.

Il est même préférable d’en consulter deux, histoire d’avoir des confirmations, des idées nouvelles, un comparatif.

Enfin, si cet article vous a plu, et pour la fiscalité, je vous invite cliquer ici pour découvrir cet autre article qui parle du LMNP et comment payer zéro impôt sur ses loyers.

Vous pouvez également visionner ici la vidéo qui vous montre des schémas pour une meilleure compréhension.

Bonne lecture et bon visionnage..

Et vos commentaires sont les bienvenus si vous avez des questions, un retour d’expérience.

Merci 🙂

 

Stéphane Lejeune
Chasseur immobilier
Carte professionnelle T n° CPI 6901 2015 000 001 234 CCI de Lyon

 

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2 commentaires sur « Prendre sa retraite sans avoir tous ses trimestres. »

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