Une personne se tient debout dans un appartement qui est sous le toit

Loi Carrez

Lorsque vous investissez en immobilier locatif, le diagnostic Loi Carrez devrait avoir toute votre attention.

Principalement puisque le mètre carré est le déterminant du prix de vente d’un bien immobilier.

Comment mieux comprendre la loi Carre, apprendre à ne pas être victime d’erreur…

Voire savoir déceler une erreur en votre faveur.

Vous allez découvrir dans cet article des exemples, pour illustrer les difficultés.

 

Loi Carrez : qui est concerné ?

La loi Carrez ne concerne que les appartements en copropriété.

En revanche, les mètres carrés Carrez ne concernent pas les maisons, ni les immeubles en monopropriété, ni les constructions neuves en VEFA (Vente en Futur État d’Achèvement).

Pourquoi le mètre carré est si important ?

Car cela touche à la surface d’un bien immobilier, le prix d’un bien est très souvent exprimé en terme de prix au mètre carré, c’est une sorte d’étalon.

Or, les lois sont complexes et les possibilités d’erreurs de mesurage sont nombreuses.

Et selon la ville où se trouve l’appartement ciblé, cela peut vite chiffrer en milliers d’euros.

Il s’agit d’un sujet technique, les diagnostics sont réalisés par des professionnels, et les informations à ce sujet sont  souvent méconnues du grand public.

Avec des éléments qui peuvent même poser question à des professionnels de l’immobilier.

Vous allez par exemple découvrir des décisions de jurisprudence, sur des cas spécifiques.

Voici l’origine et la raison d’être de la Loi Carrez.

 

Loi Carrez : origine et raison

À l’origine de cette loi, se trouve Monsieur Gilles Carrez.

Il a créé le 18 décembre 1996 cette loi.

 

Gilles-Carrez
Gilles Carrez auteur de la Loi Carrez

 

L’objectif est de protéger les acquéreurs suite à des abus.

Car avant cette fois, les informations étaient uniquement à l’oral.

Une anecdote (non validée) dit que Madame Carrez aurait acheté un appartement sous les toits, sans le visiter et qu’il y aurait eu un problème dans la surface de ce bien.

Les appartements sous les toits sont en effet sujet à erreur, nous y reviendrons plus loin.

 

Loi Carrez : surfaces privatives

Quand vous investissez dans un appartement, vous investissez dans une copropriété.

Vous achetez dans cette copropriété un seul, ou plusieurs lots.

Par exemple : un appartement représente un lot.

Une cave représente un second lot.

Ou encore une place de parking qui était un troisième lot.

Et idem pour un grenier qui serait un quatrième lot.

Tous ces lots sont répertoriés dans un document qui s’appelle le règlement de copropriété.

Ou état descriptif de division : EDD.

En-dehors de ces lots privatifs, existe les parties communes, comme l’entrée de l’immeuble,  les couloirs qui desservent chaque appartement, ou encore un éventuel ascenseur.

Lorsque vous achetez un appartement, ce dernier fait l’objet de nombreux diagnostics.

Amiante, plomb, DPE, eux air NT, radon et le diagnostic de la surface Carrez.

La surface qui est encore une fois un déterminant du prix de vente.

 

Surfaces privatives : exemples d’un règlement de copropriété

Ce document est souvent noyé dans la masse lors d’une acquisition immobilière.

Or c’est un document qui mérite toute votre attention.

Car il s’y trouve des règles auxquelles vous devrez vous soumettre en tant que résident.

Ou des règles que le locataire devra respecter.

C’est règlements ont beaux être ancien, tapés à la machine à écrire, reliés et assemblés comme un parchemin.

Les règles qui y sont écrites restent en vigueur, sauf modification qui devront être votées par la majorité des copropriétaires.

À noter ici que ces règlements de copropriété ne concerne pas les maisons individuelles, ni les immeubles entiers qui sont en monopropriété.

Après acquisition d’un appartement, vous pouvez avoir intérêt à refaire réaliser un mesurage par un professionnel.

Surtout si il y a des combles, des débarras, des placards… Qui sont autant de sources d’erreur.

Ne serait-ce que dans un souci de vérification.

Car vous pouvez avoir un recours en cas d’erreur en votre défaveur de plus de 5%.

Mais notez qu’il y a une contrainte de délai pour faire ce rôle mesurage : une durée de 1 an.

Et dans l’objectif plus long terme, notamment la revente, effectuer un nouveau métrage par un autre diagnostiqueur est d’autant plus pertinent.

Surtout si vous effectuez des travaux, que ce soit pour agrandir, ou pour créer une pièce, vous modifierez la surface Carrez .

La création d’une chambre ou d’un coin nuit, d’une salle de jeux, le fait d’abattre une cloison entre deux pièces modifie la surface Carrez.

 

Exemple de jurisprudence :

Des acquéreurs ont été remboursés du trop-payé à la suite d’une erreur de mesurage d’un appartement réunissant 2 lots.

Les professionnels avaient mal calculé la superficie, et comptabilisé celle des WC qui était en fait des parties communes inscrites dans le règlement de copropriété

CA de Paris du 14/11/2007 no 06-14808

 

Les différents types de surfaces

Profusion de type de surface, et mesurage différents sujets à erreur

  • SHON surface utile hors œuvre brute (urbanisme)
  • SHOB surface utile or œuvre nette (urbanisme)
  • Surface cadastrale : impôt foncier, surface au sol.
  • La Surface utile : surfaces habitables plus 1/2 de la surface d’annexes
  • Surface corrigée : éléments de confort (vue, wc, )
  • Une surface qui ne concerne que les locaux commerciaux : la surface pondérée
  • Enfin, la Loi Boutin a instauré la surface habitable, pour les baux de location nue (non-meublée).

Dans le cadre d’un bail de location nue (non-meublée) :

La loi Boutin vise à définir la superficie habitable.

C’est une différence technique et juridique avec la surface Carrez .

Elle voit Boutin exclu les sous-sols, les combles non aménagé

Elle exclut les réserves, remise et véranda.

Le diagnostic de la loi Boutin est obligatoire pour un bail de location non meublée

La loi Carrez , elle, vise à définir la surface privative, elle englobe les sous-sols, autre que les caves, ainsi que les vérandas, sous conditions d’accord et déclaration.

Et sous condition que sa véranda soit close, et chauffée.

La loi Carrez exclut les lots ou surface inférieur à 8 m² et les garages.

La surface en loi Carrez peut être plus importante que celle en loi Boutin. Cela s’explique par le fait que différents éléments du logement sont comptabilisés comme privatifs mais non comme habitables. Exemples : loggia, combles, véranda, remise privative.

 

 

Loi Carrez : ce qui est exclu

Le diagnostic carrez exclut les pièces qui font plus de 8 m² : ces surfaces seront des surfaces utiles (mais hors Carrez).

Les réserves et placards sont concernés, nous le verrons plus en détail plus loin.

Concernant la hauteur, elle est de 1,80 m déduction faite des murs, marches d’escalier, cloison, embrasure des portes et fenêtres.

Voici une photo illustrée avec du vert et du rouge, issue du site internet du Cabinet d’Architecture Remy

 

Illustration d'un appartement avec des parties vertes (loi carrez) et rouges (hors carrez)
Illustration-loi-carrez

 

En rouge : balcon, cellier ou loggia, escalier vers Étage, hauteur sous plafond inférieure à 1,80 m (sous les toits).

Il arrive que des erreurs se glissent dans les diagnostics.

Par exemple, en raison d’une confusion entre la surface habitable, loi Boutin, et la surface privative, loi Carrez .

Comment faire pour identifier ses éventuelles erreurs et ne pas en être victime ?

 

Les types d’erreurs possibles dans la loi Carrez

Les erreurs possibles dans la mesurage, par exemple en incluant un élément qui ne devrait pas l’être (exemple avec un placard plus loin).

Et aussi les erreurs possibles avec la hauteur sous plafond avec les appartements sous les toits.

Si celle-ci représente plus de 5 %, vous pouvez intenter un procès en diminution de prix.

Par exemple si on vous a vendu un appartement en vous présentant une surface de 100 m².

Si vous le faites à mesurer et qu’il s’avère que vous n’avez que 94 m² Carrez , alors vous avez la valeur d’un mètre carré donc pouvez demander le remboursement

Il peut s’agir d’une erreur de mesurage, ou d’une erreur sur la surface de nature à mesurer

Attention, il y a un délai légal à respecter pour une action en justice.

Vous avez un an à partir de la transaction, et après cette durée, il n’y a aucun recours possible.

Comment maîtriser les failles des diagnostics réalisés ?

Le diable se cache dans les détails, avec un exemple de la cage d’escalier.

La nature de la surface ou de l’élément mesurer : les escaliers.

1,80 m déduction faite des marches d’escalier.

La jurisprudence a relevé une exception.

Un escalier léger, aisément démontable et remplaçable par un escalier escamotable pour accéder à la mezzanine ne peut pas être assimilé à une cage d’escalier expressément exclus du mesurage par l’article 4-1 du décret de 1967.

L’emprise de cet escalier devra être comptabilisé dans le calcul de la surface privative Carrez.

Cour d’appel de Paris.

Ici, c’est L’exemple d’un escabeau, d’une échelle ou d’un escalier escamotable qui représente l’ exception.

 

 

Loi Carrez versus surface au sol

Toute la surface dont la hauteur est inférieure à 1,80 mètre est exclue, même si cette dernière est utilisable ou utile.

Cette surface caresser identifier la surface privative du lot ou des lots que vous achetez.

Le notaire va vérifier cette information avec vigilance.

On prend en compte la superficie des planchers.

Uniquement la superficie des locaux clos est couverts.

Couverts avec un toit, et clos avec des murs ou des cloisons.

Autre exemple qui représente une difficulté de mesurage deux pour les appartements sous les toits.

Rappelons que la surface Carrez doit avoir une surface minimale de 1,80 m de hauteur.

Tout qui se ce qui se trouve en-dessous en est exclu.

Mais cette surface inférieure 1,80 m reste de la surface utile.

On peut par exemple y installer des rangements en soupente.

On pondère donc cette surface dans le prix de vente

Mais dans ces cas spécifiques, des erreurs peuvent se glisser.

Voici en photo un exemple :

 

Une personne se tient debout dans un appartement qui est sous le toit
Le mètre carré carrez mesure au moins 1,80 m en hauteur

 

Cet exemple d’appartement sous les toits est particulièrement pertinent, puisque la surface au sol de cet appartement est de 70,82 mètres au total.

Mais en raison de la hauteur, qui dans certains endroits de cet appartement est inférieure à 1,80 mètre, la surface Carrez passe à 25,74 mètres carré Carrez.

 

Appartement sous toit et mètres carré hors carrez
Mètres carrés hors carrez : sous 1,80 m de hauteur

 

Surface Utile sous les toits
Surface Utile sous les toits

 

Cuisine sous pente
Cuisine sous pente et mètres carré

 

 

Chambre sous pente
Loi Carrez : mètres carré inclus et exclus, exemple d’une chambre sous pente

 

Salle de bain sous pente
Mètres carré salle de bain

 

Un canapé avec des palettes dans salon sous pente
Loi Carrez et mètres carré exclus dans un salon sous les toits (car moins de 1,80 mètre de hauteur)

 

Croquis surfaces appartement sous pente
Croquis de l’appartement sous pente et mètres carré

 

Diagnostic loi carrez
Diagnostic loi carrez

 

 

 

Loi carrez et mètres carré : exemple d’erreur avec un placard

Vous allez découvrir dans cet exemple, tiré de mon expérience personnelle d’investisseur, une erreur de plus de 5% qui porte pourtant sur une petite surface : un studio de 19 à 20 M2.

 

Loi Carrez : Studio de 20 M2
Loi Carrez : Studio de 19 à 20 M2

 

Loi Carrez Studio rénové Lyon
Loi Carrez Studio rénové Lyon

Voici un autre exemple d’un appartement de type studio, de 19 à 20 mètres carré.

Ila été diagnostiqué à 4 ans d’intervalle, et l’erreur porte sur un placard qui forme une annexe à ce studio.

 

placard en annexe d'un studio
Loi Carrez : placard hors carrez

Il n’a pas été comptabilisé de la même manière, et mesuré avec une surface différente, alors qu’il n’a pas été modifié.

Il passe de 1,95 m dans le 1er diagnostic, à 1,73 mètre.

Tantôt il est inclus dans la Loi Carrez, tantôt il en est exclu.

Or, ce placard, qui est clos et couvert, n’est légalement pas intégrable à la surface Carrez, puisqu’il mesure moins de 8 mètres carré.

 

diagnostic-19-M2
Diagnostic 19 M2 loi carrez

 

Croquis avec studio et placard exterieur
Croquis studio et placard sur palier

 

Diagnostic 20 M2 Carrez loi carrez
Diagnostic 20 M2 Carrez loi carrez

Il y a donc dans ce cas de figure une erreur de plus de 5%.

 

Dans ce placard, il y a également un cumulus, ou ballon d’eau chaude, qui représente une exception.

Une décision de cour de justice exclut en effet les ballon d’eau chaude de la loi Carrez.

Loi carrez cumulus
Loi carrez cumulus

Cour d’Appel d’Aix en Provence, arrêt du 10 juin 2003, exclut la surface d’un placard occupée par le cumulus d’eau chaude de la surface privative selon la loi Carrez .

Car ce cumulus, implanté à une hauteur inférieure 1,80 m, ne peut être considéré comme un élément démontable, Elément usuel et indispensable dans une habitation, et rien n’implique de modifier l’emplacement qui lui est réservé dans ledit placard.

En cas d’erreur de plus de 5%, il est possible d’intenter un procès en diminution du prix

Vidéo :

Cliquez ici pour découvrir la vidéo de la visite du studio et du placard, objet de l’erreur du métrage Loi Carrez.

 

Loi Carrez : exemple d’erreur avec un grenier.

Autre exemple d’erreur : le grenier.

Une personne achète un appartement de type T2 de 45 m² Carrez en 2005.

Pour la revente, le mesurage Carrez est obligatoire car cela fait plus de 10 ans.

Ce nouveau mesurage fait état de 38 m² Carrez (versus 45 M2).

Il s’avère que l’erreur se situe au niveau d’une annexe : le grenier, qui est extérieur et sans accès direct par l’intérieur de l’appartement.

Ce grenier, qui mesure 7 m², avait été inclus surface Carrez , par erreur.

Malheureusement, il n’y aura aucun recours possible.

 

Mètres carré : sources, outils, méthodes

Qui peut faire le diagnostic Carrez ?

Certains professionnels agréés est assurés, ainsi que de nouvelles sociétés spécialisées.

Il peut s’agir de petites structures comme des indépendants, ou un géomètre expert indépendant.

Le prix d’un diagnostic carrez peut varier de 70 à 150 € selon la surface à mesurer.

En cas de litige, les professionnels ont souscrit une assurance responsabilité civile.

Si une erreur de plus de 5% est relevée, l’acquéreur pourra se retourner contre le vendeur.

Et le vendeur pourra se tourner contre le diagnostiqueur, qui lui-même est assuré.

À savoir que le créateur de cette loi, Gilles Carrez, n’a pas souhaité à l’époque renchérir le coût de la transaction.

Il laisse donc libre chaque vendeur de faire le diagnostic par lui-même.

Sachez qu’il n’est donc pas obligatoire de faire réaliser le diagnostic Carrez pas un professionnel : vous avez le droit de le faire vous-même.

Vous pouvez vous équiper d’un mètre laser, ou d’un mètre ruban de 3 mètres, et tracer un plan sur un cahier et des feuilles à carreaux pour mettre à l’échelle.

Et vous êtes en droit d’attester vous-même dans un compromis de vente le diagnostic Carrez que vous aurez réalisé vous-même…

Mais attention, ce cas est très risqué, car vous engagez votre responsabilité.

Vous avez donc plus de risque et d’inconvénients à le réaliser par vous-même, en termes de temps, et surtout de contraintes juridiques.

 

Loi Carrez : en conclusion

Vous voilà mieux outillé pour vérifier les diagnostics, et les métrages de votre dernière acquisition (ou de votre projet d’achat).

Étudiez les placards, le grenier, le ballon d’eau chaude, le débarras et les éventuelles surfaces sous les toits.

En cas de litige potentiel, vous pouvez contacter l’ADIL ou des juristes vous renseigneront gratuitement :

www.annuaire-du-diagnostic-immobilier.fr

J’espère que cet article vous a aidé, et voici un complément :

Je vous invite à jeter un œil sur cet autre article du blog immobilier-locatif.net, qui parle du formulaire P0i, dans le cadre de la location meublée et du statut LMNP.

 

Si cet article vous a inspiré, ou si vous avez des questions complémentaires, vous êtes libre de vous exprimer dans les commentaire ci-dessous.

 

Stéphane Lejeune
Chasseur immobilier
Carte professionnelle T n° CPI 6901 2015 000 001 234 CCI de Lyon
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2 commentaires sur « Loi Carrez »

  1. Merci pour cet article très enrichissant! Je ne connaissais pas cette loi Carrez, j’ai beaucoup appris grâce à cette lecture. Je m’intéresse de plus en plus à l’investissement locatif et je trouve ton site très intéressant et constructif. Bravo!

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