Photo de la montagne l'été

Achat d’un appartement à la montagne : le projet de Guillaume

L’achat d’un appartement géré, à la montagne : c’est le sujet de la discussion lors d’un coaching avec Guillaume.

 

Le projet :

Guillaume a 35 ans, il est basé à Lyon, est travailleur indépendant dans le domaine de la santé.

Il a un projet assez clair d’investir à la Montagne, en Savoie, là où il a l’habitude d’aller en vacances.

Il est déjà propriétaire des murs de sa société, et il connaît les rouages de l’investissement.

L’idée est d’investir dans un studio, géré par un bail commercial pour ne surtout rien avoir à faire.

En effet, Guillaume n’a absolument pas le temps de gérer les locataires à distance.

Ni aucune envie, d’ailleurs.

Son objectif idéal serait de payer les mensualités de remboursement, grâce aux loyers perçus.

Ainsi, un appartement à 72 K€ ferait a priori l’affaire.

Si ce n’est pas possible d’auto-financer, alors c’est OK pour faire un effort d’épargne mensuel de 100 € ou 200 € par mois.

Car l’idée n’est pas tant la rentabilité, mais le fait de se constituer un patrimoine dès à présent, pour la retraite.

La fiscalité serait douce grâce au statut LMNP.

Et un jour viendra où l’appartement sera payé à la fin.

Cela deviendra une résidence secondaire.

Puis on pourra léguer ce patrimoine à ses enfants.

 

Achat-appartement-montagne-hiver
Achat d’un appartement à la montagne

 

Achat d’un appartement à la montagne : achat plaisir versus rentabilité

Immobilier locatif et affect ne font pas forcément bon ménage.

L’idée dans ce projet est également de pouvoir profiter du studio 1 semaine l’hiver, et 1 semaine l’été.

En effet, Guillaume passe souvent ses vacances en tant que client dans ce genre de résidences, en famille.

Donc, quitte à être client de la montagne, autant aller chez soi, et être propriétaire de l’hébergement.

D’autant que dans le contrat du bail commercial, on peut en effet ajouter une clause pour pouvoir réserver soi-même une semaine de temps en temps.

Dans ce projet, et pour affiner les coûts, reste à voir la taxe foncière, le coût du gestionnaire, et les charges de copropriété car il y a des services dans la résidence :

  • Piscine
  • Gardien
  • Spa

Le gros avantage est que tout est géré.

Ainsi, qu’un studio se loue 7 semaines par an, ou 30 semaines par an, pour le propriétaire peu importe.

Puisque le loyer mensuel est garanti d’avance, et contractuellement par le gestionnaire qui exploite l’ensemble.

Photo de la montagne l'été
Achat d’un appartement à la montagne : en profiter l’été également

 

Les étapes de l’achat

La première étape pour Guillaume est de voir avec sa banque avec les quelques chiffres obtenus.

Une rapide simulation a déjà été faite sur meilleurtaux.

Durée 19 ans, on rembourse environ 400 € par mois, soit 5 000 environ par an.

L’idée est de profiter des taux bas et de ne pas mettre d’apport, même si c’est possible avec l’argent déjà mis de côté.

Les points de vigilance :

La loi sur le DPE et la contrainte d’isolation, et le budget travaux qui va avec.

Faire attention à la fiabilité du bailleur, qu’il ne se casse pas la figure comme cela arrive parfois.

Et que la station soit ok dans la durée, en termes de fréquentation.

L’importance d’aller visiter, ou d’envoyer quelqu’un d’expert ou un professionnel qui pourra faire un reportage photo et vidéo.

 

Achat d’un appartement géré par bail commercial : mon avis.

Lors de notre échange, j’ai réalisé que la dimension affective l’emportait sur l’aspect rentabilité.

Et finalement d’un certain point de vue, cela ne se discute pas et c’est OK.

L’investisseur se fait plaisir d’abord, tout en investissant.

Cela dit, j’ai envie de dire : peut mieux faire.

 

Bail commercial VS gestion classique et baux location

– Je préfère vraiment l’idée d’investir dans un studio classique, libre de bail commercial car plus souple.

Il suffirait de confier la gestion locative à une agence immobilière sur place, spécialisée en location à la semaine.

En s’assurant auparavant qu’elle soit dynamique et efficace.

Voire en la relançant de temps à autres, ce qui ne prendrait que quelques minutes par an.

Car si une agence ne loue pas, elle ne perd qu’un petit pourcentage d’un loyer, par exemple 20% à 30%.

Alors que vous propriétaire, vous perdez 70 à 80% de ce loyer, l’enjeu et la motivation ne sont donc pas les mêmes.

 

Indemnité d’éviction : attention

Dans un bail commercial, il convient en effet d’être très attentif à l’indemnité d’éviction.

Votre notaire pourra vous conseiller.

Pour quitter le bail commercial, que ce soit à l’échéance ou en cours du bail, il y a souvent une indemnité à verser.

Le montant est parfois très conséquent.

Il faut en connaître les tenants et les aboutissants avant d’acheter.

 

D’un point de vue purement financier

Il est à mon sens impossible de rembourser les mensualités de crédit par les loyers.

Car ces derniers sont plafonnés.

Et les charges de gestion et de copropriété (plus la taxe foncière) vont venir obérer la rentabilité.

Ce qui veut dire qu’il faudra en effet réaliser un effort d’épargne.

Disons 200 € par mois, soit au total 2 400 € par an.

Pour ce montant, il est possible de s’offrir une location de 2 à 3 semaines dans des endroits différents et très confortables.

Si l’on se projette à 10 ans, cela fait 24 000 €, sans compter les frais exceptionnels dus par exemple à une rénovation de l’immeuble.

D’où l’idée d’investir idéalement dans un bien immobilier qui s’autofinance totalement

Enfin, pour des raisons davantage pratiques, il est possible qu’une lassitude s’installe.

Finalement, je conseillerais plutôt Guillaume d’étudier des projets alternatifs avant de se lancer.

 

Statut LMNP : fausse idée.

Contrairement à une idée reçue, le statut avantageux du LMNP n’est absolument pas lié aux résidences de services gérées.

Ni à une quelconque création de société.

Il est donc tout à fait possible, et préférable, d’investir dans un appartement classique, et de le meubler.

Le sigle signifie en effet Loueur en Meublé Non Professionnel.

Le statut s’obtient donc avec un bien immobilier meublé.

On achète en nom propre, et on déclare via un comptable spécialisé ses loyers, qui souvent ne font l’objet d’aucune imposition pendant les premières années.

Ou alors qui font l’objet d’un abattement de -50 à -71%.

 

En conclusion

Aller chaque hiver et chaque été au même endroit, n’est-ce pas se priver de découvrir de nouveaux lieux peut-être plus intéressants et stimulants ?

C’est ce que j’ai pu évoquer dans une vidéo du même registre, qui s’appelle : investir dans un studio à la montagne pour 50 000 €

Pour ce genre de projets, demander un coaching peut grandement vous aider dans l’orientation stratégique de votre projet.

Pour du 100% clé en main, vous pouvez recourir à un chasseur immobilier qui pourra vous trouver l’appartement, organiser la rénovation et l’ameublement…

Et défricher le terrain en vous ouvrant son carnet d’adresses pour tout ce qui concerne la gestion locative, la fiscalité et toutes les questions autour du projet.

Et vous : êtes-vous déjà propriétaire d’un appartement géré par bail commercial ?

Quel est votre retour d’expérience ?

Vos commentaires ou questions sont les bienvenus dans les commentaires ci-dessous.

 

Stéphane Lejeune
Chasseur immobilier
Carte professionnelle T n° CPI 6901 2015 000 001 234 CCI de Lyon

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2 commentaires sur « Achat d’un appartement à la montagne : le projet de Guillaume »

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