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Crédit hypothécaire

Crédit hypothécaire, ou prêt hypothécaire : en quoi cela consiste ?

Vous connaissez sans doute déjà les crédits immobiliers classiques, comme le crédit amortissable qui est le plus couramment utilisé.

Ou encore le crédit in fine, davantage dédié à la défiscalisation.

Il existe un autre type de prêt, moins connu du grand public, qui est le crédit hypothécaire.

Le crédit hypothécaire est un prêt bancaire garanti par un bien immobilier (ou plusieurs) dont l’emprunteur est propriétaire.

La particularité est donc ici que la banque prêteuse se garantir en hypothéquant un bien immobilier que vous possédez déjà.

Ainsi, le principal intérêt est que vous conservez le bien immobilier dont vous êtes propriétaire, par exemple votre résidence principale, votre résidence secondaire, ou votre immobilier locatif.

La banque, elle, ne prend aucun risque puisqu’elle utilise « La Reine des suretés » : l’hypothèque.

Par exemple, hypothéquer sa maison, ou un bien immobilier locatif pour obtenir un crédit, est une solution idéale si votre projet ne correspond pas aux critères des banques de réseau.

 

Un crédit hypothécaire, pour quels projets?

Comme ce blog traite principalement d’immobilier locatif, voici quelques exemples pour investir :

  • Acheter un bien à l’étranger grâce au crédit hypothécaire

Le crédit hypothécaire est notamment utilisé par le français pour acheter un bien immobilier à l’étranger.

Car ce genre de biens est difficile à acheter via un crédit immobilier classique.

En effet, les biens à l’étranger sont très souvent valorisé à 50 % seulement de leur valeur à la banque de vous solliciter.

 

  • Un projet immobilier plus classique

Avoir un apport ou pouvoir réemprunter, et saisir une opportunité d’investissement locatif, proche de chez vous.

Par exemple pour investir dans une maison déjà louée, dans une petite ville.

Il est également possible d’acquérir un bien pour les études de ses enfants, pour leur en faire ensuite une donation, ou le proposer à la location.

Car vous qui voulez réinvestir dans l’immobilier, vous aurez noté que les conditions d’octroi d’un prêt se sont durcies.

Or, le prêt hypothécaire peut représenter une alternative intéressante, pour ceux d’entre vous qui êtes déjà propriétaires d’un patrimoine immobilier.

Si aucun financement classique ne vous a été accordé, alors le crédit hypothécaire peut être la solution.

 

  • Améliorer ou agrandir votre résidence principale

Par exemple, vous pouvez aussi financer des travaux dans votre maison : piscine, extension, toiture.

C’est parfois utilisé par des personnes qui ont le projet de revendre, tout en créant préalablement de la valeur : des mètres carré supplémentaires, surtout si vous êtes en zone tendue, ou encore une piscine.

Plus-value maximisée.

 

  • Autres projets immobiliers

Le crédit hypothécaire peut être utilisé pour des opérations de marchands de biens, dans lesquelles il faut disposer d’un capital.

Par ailleurs, le crédit hypothécaire peut permettre à une famille de financer la maison de retraite d’un proche, sans avoir à vendre la résidence principale de cette personne.

Ou encore, de régler des charges de copropriété d’un logement que l’on ne souhaite pas vendre, souvent pour des motifs personnels.

Enfin, cela peut servir à régler des droits de succession, tout en conservant là encore le patrimoine dans le giron familial.

Il est à noter que les séniors peuvent utiliser ce crédit hypothécaire pour acheter un bien immobilier, puisqu’il n’existe pas de limite d’âge.

 

  • Crédit hypothécaire pour un projet personnel

À la différence d’un prêt immobilier classique, un prêt hypothécaire est dit “non affecté”, et peut donc avoir diverses finalités.

Le prêt hypothécaire peut en effet financer tous vos projets personnels.

Son accès est plus souple que les crédits classiques des banques traditionnelles.

Le crédit hypothécaire peut fonctionner comme un crédit consommation.

Vous pouvez en effet l’utiliser pour :

  • Vous offrir une nouvelle voiture
  • Des vacances
  • Financer les études de vos enfants, ou leur faire une donation
  • Faire face à une dette fiscale inattendue
  • Un mariage
  • Une naissance

 

  • Faire face à un divorce tout en conservant le logement

Les séparations et divorces touchent 130 00 couples chaque année (source : INSEE).

Si l’un des ex-conjoints souhaite conserver le logement, le crédit hypothécaire peut représenter la solution.

Car il faut verser une soulte afin de racheter la part de l’ex-conjoint.

Et si l’on souhaite conserver le patrimoine, immobilier, le prêt hypothécaire entre en jeu.

Ce mécanisme est particulièrement adapté aux séniors, aux personnes ayant plus de 55 ans, car on a parfois cumulé à cet âge un patrimoine immobilier conséquent : une résidence principale, une voire plusieurs résidence secondaires, de l’immobilier locatif…

Dans ce type de situations, il est possible de se voir octroyer des sommes équivalentes à plusieurs centaines de milliers d’euros.

 

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Conserver sa maison en cas de divorce : crédit hypothécaire

 

  • Restructurer des dettes et des crédits existants.

Cela peut enfin servir pour permettre de regrouper vos crédits, et obtenir un taux plus intéressant, et/ou pour allonger la durée.

 

Crédit hypothécaire : quel montant pouvez-vous obtenir ?

La banque accordera un prêt d’un montant qui dépend de la valeur du bien immobilier hypothéqué.

Le montant d’un prêt hypothécaire est déterminé par l’expertise de la valeur du patrimoine immobilier.

Il est généralement compris entre 50 et 70 % de la valeur du bien qui sera hypothéqué.

Enfin, son remboursement peut être adapté en fonction de la situation de l’emprunteur, et du projet qu’il s’agit de financer.

 

Quelle durée pour un crédit hypothécaire ?

La durée de chaque crédit hypothécaire est ajustée aux revenus de l’emprunteur.

Ainsi le taux d’endettement est adapté à sa capacité de remboursement;

La plupart du temps, la fin du crédit doit aboutir avant les 85 ans de l’emprunteur.

Dans la majorité des cas, la durée de ses prêts et de l’ordre de 15 à 30 ans.

Le remboursement d’un prêt hypothécaire peut se faire de la même façon qu’un crédit immobilier classique, un crédit amortissable.

Ou alors comme un prêt in fine : voir ci-dessous.

 

Avantages du crédit hypothécaire :

  • Délai d’obtention inférieur à 2 mois
  • Remboursement anticipé possible, et sans pénalité la plupart du temps
  • Pas d’assurance emprunteur, puisque la garantie hypothécaire est suffisante (même si vous êtes libre de souscrire une assurance si vous le souhaitez).
  • Emprunt sans apport
  • Pas d’exigence de domiciliation de revenus ni de nantissement, puisque seul le contrat hypothécaire vous lie avec la banque.
  • Le remboursement peut faire l’objet d’un remboursement in fine :

L’emprunteur rembourse chaque mois, pendant la durée du prêt (10 ans par exemple) un montant relativement faible, qui correspond aux intérêts d’emprunt uniquement.

Puis, au terme de ces 10 ans (à l’échéance, « in fine »), le capital sera remboursé intégralement, en une seule fois.

 

Inconvénients du crédit hypothécaire :

Le principal inconvénient réside dans le risque, ou plutôt l’enjeu : en cas de défaut de paiement, le bien hypothéqué sera alors saisi, puis vendu afin de rembourser les dettes.

Ce n’est donc pas un souscrire à la légère.

Par ailleurs, le coût d’un crédit hypothécaire est en général plus élevé, son taux est en effet plus élevé.

Il y a par ailleurs un coût au niveau de la prise de garantie, et le notaire qui facturera ses émoluments, et les frais de publicité.

La mainlevée, à la fin du crédit, représente également un coût, proportionnel au prix du bien immobilier.

 

Conditions pour obtenir un crédit hypothécaire :

Il s’agit tout d’abord d’un prêt, qui vous engage donc à le rembourser.

Comme pour tous les autres crédits, le prêt hypothécaire ne peut dépasser votre seuil maximal d’endettement, en tenant compte de votre reste à vivre.

La banque va veiller à ce que vous soyez solvable, que vos revenus vous permettront de rembourser le prêt hypothécaire

Comme pour un crédit classique, la banque va procéder à une analyse des revenus, et les mêmes règles de taux d’endettement s’appliqueront.

Il vous faut avoir des revenus déclarés en France et être résident fiscal français.

Il faut que les revenus de l’emprunteur permettent de rembourser le crédit, en tenant compte de des autres charges en cours.

Le bien qui est apporté en garantie fasse l’objet d’une garantie comme un cautionnement tel que crédit logement.

Car si le bien fait déjà l’objet d’une garantie hypothécaire, la banque risque de refuser de se voir appliquer une garantie hypothécaire deuxième rang.

Enfin, si ce type de mécanisme est adapté aux séniors, il convient d’avoir moins de 85 ans à la fin du remboursement.

 

Pour conclure :

Merci d’avoir parcouru cet article.

Et vous ?

Avez-vous des questions ou un retour d’expérience sur le crédit hypothécaire ?

Les commentaires sous cet articles sont là pour cela.

 

Stéphane Lejeune
Chasseur immobilier
Carte professionnelle T n° CPI 6901 2015 000 001 234 CCI de Lyon
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