Immobiliez vous !

Immobiliez-vous !

Immobiliez-vous !

Ceci est un résumé du livre « Immobiliez-vous » de Marc Fiorentino.

Il a sous-titré son ouvrage : « Face à la crise, tout sur l’immobilier ».

 

Immobiliez vous !
Immobiliez-vous !

Par Marc Fiorentino, 2012, 229 pages

Table des matières

Introduction : « Je ne veux pas être SDF ».

  • Pourquoi l’immobilier a-t’il flambé ?
  • Y a-t’il une bulle immobilière ?
  • La fracture immobilière
  • Quel est votre pouvoir d’achat immobilier
  • Acheter ou louer ?
  • Acheter pour louer ?
  • Acheter avec une incitation fiscale ?
  • Comment se constituer un apport ?
  • Comment et où emprunter ?
  • La pierre-papier n’est-elle que du papier ?
  • Internet et immobilier
  • L’immobilier : l’enjeu de la dépendance pour les seniors
  • Une pierre pour chaque français ? 15 cas pratiques
  • Les dix commandements pour l’immobilier

 

Chronique et résumé de « Immobiliez-vous » de Marc Fiorentino

Dans l’introduction de immobiliez-vous, l’auteur nous parle de la crise des banques en 2008, suite à laquelle les français ont pu constater la fragilité et la vulnérabilité du système bancaire.

L’Etat français est en déficit de façon ancienne, et durable, il ne sait pas gérer un budget.

Dans cette période de forte incertitude, les français se sont rués sur l’immobilier.

Ce qui les a motivés ? La peur d’être SDF.

« L’immobilier, c’est le rempart ultime ».

Si tout s’écroule, la valeur de votre appartement s’est écroulée aussi, mais les murs seront toujours là.

Et le toit vous protégera de la pluie et du froid.

  

1) Pourquoi l’immobilier a-t-il flambé ?

Les français sont de plus en plus nombreux, et la France souffre donc structurellement d’un manque de logements.

Les prix ont flambé à Paris et dans les métropoles.

Divorces, séparations et vieillissement de la population : nous sommes de moins en moins nombreux dans chaque ménage.

Concentration de la population, instinct grégaire : vivre les uns contre les autres et près de nos lieux de travail.

La surface moyenne de chaque logement par habitant a explosé, passant en quelques décennies de 22,7 M2 : 40,4 m2, comme le démontre l’économiste Jacques Friggit.

Plus de confort : équipements, ascenseurs dans les immeubles qui en étaient dépourvus… Le confort augmente, et les prix suivent.

Meilleures constructions grâce aux matériaux et aux contraintes réglementaires en matière thermique acoustique ou électrique

Emprunter dans des conditions exceptionnelles : les banques centrales mondiales ont rendu l’argent très bon marché, ce qui a favorisé un grand nombre de français pour l’accessibilité à l’acquisition.

Incitations fiscales : pour ce qui de l’investissement dans l’immobilier neuf et la défiscalisation, le dispositif Scellier et le prêt à taux zéro pour les primo accédants ont beaucoup contribué à la hausse des prix.

Mais principalement, c’est la peur de l’avenir, et le besoin d’avoir un toit sur la tête, qui a été le moteur de cette demande forte et de la hausse des prix.

L’immobilier est devenu plus qu’un placement, c’est la protection financière et physique absolue en cas de difficulté.

Immobiliez-vous nous dresse une liste exhaustive des raisons de la hausse des prix.

 

2) Y a-t-il une bulle immobilière ?

De nombreux pays ont vu en 2008 et 2009 les prix de l’immobilier chuter, comme l’Angleterre, l’Espagne et surtout les Etats Unis, avec une baisse de -50 à -60%.

Mais pendant ce temps, surtout de 2009 à 2011, la France, elle, devient la championne de l’immobilier en ce qui concerne la hausse des prix.

Paris en tête, où la barre symbolique des 10 000 € est franchie.

Ce qui est étonnant, c’est que le chômage a lui aussi augmenté, et que l’économie ‘a pas redémarré, tout comme le revenu des ménages qui stagne.

Ce qui explique cette situation paradoxale :

  • l’achat en masse des français de leur résidence principale
  • Un phénomène de rattrapage, les prix en France étant en retard par rapport à d’autres pays voisins.
  • Les taux bas
  • Une pénurie de logements, l’offre n’arrivant pas à suivre la demande car la démographie reste forte en France
  • L’augmentation des séparations, des divorces, et l’explosion des familles monoparentales
  • Le vieillissement de la population
  • Les logements dont la surface augmente (et les prix suivent proportionnellement).

En conclusion de cette 2ème partie de immobiliez vous, l’auteur Marc Fiorentino explique que NON, il n’y a pas de bulle immobilière.

Que NON, il n’y a pas d’effondrement des prix.

Et enfin, l’auteur prévoyait en 2012 une baisse des prix en France, de l’ordre de -15% et même -30% sur la période 2013 à 2015…

La croissance n’a pas rebondi, mais les prix de l’immobilier, eux, ont continué à monter.

 

3) La Fracture immobilière

La passion des français :

« Le bon sens paysan des français les a poussés, depuis des générations, à acheter des biens immobiliers.

Et à les transmettre, de génération en génération ».

Le Français a toujours considéré la pierre comme une valeur sûre.

 

La fracture immobilière

On parle en France de fracture car il y a 3 catégories :

  • 1/3 de locataires. La majorité d’entre eux sont ceux qui sont exclus de l’accès à la propriété, faute de moyens.
    A noter que certains peuvent préférer locataires par choix, mais c’est une minorité.
    Il y a également les jeunes actifs, qui entrent dans la vie active.
  • 1/3 de gens qui sont déjà propriétaires, et avec un crédit en cours.
  • 1/3 des gens les plus chanceux, car ils sont propriétaires et sans aucun crédit à rembourser. Soit parce qu’ils ont acheté il y a de nombreuses années, soit parce qu’ils ont hérité.

 

Le paradoxe français

Les français adorent acheter de l’immobilier, mais la France reste derrière l’Espagne (83% de propriétaires), l’Italie (72% de propriétaires) ou les Etats Unis : 66% de propriétaires.

Cela est dû aux conditions de prêt, avec des banques en France beaucoup plus précautionneuses, et qui donc excluent une bonne partie des prétendants, jugés pas assez solvables.

Un système de logement social en France, qui est très développé.

Par exemple, les logements sociaux représentent 15% du parc total en France, contre seulement 2% en Espagne.

Avec des montants de loyers en France qui favorisent le fait que de nombreuses familles préfèrent rester locataires.

 

Être propriétaire : une aspiration profonde

Être propriétaire, c’est une priorité, un rêve, une évidence pour une grande majorité des français (79 % des sondés).

En revanche, ce n’est pas crucial, c’est trop de contraintes ou sans importance pour 21 % des autres.

C’est le fait de se sentir chez soi, de se constituer un patrimoine et d’assurer sa retraite qui sont les motivations qui arrivent en tête.

Comme le disait Nathalie Kosciusko – Morizet, ancienne ministre du logement :

« Posséder son toit est une forme d’assurance-vie ».

En conclusion, 90 % des français pensent qu’il est préférable d’être propriétaire de son logement.

 

4) Quel est votre pouvoir d’achat immobilier ?

Les perspectives d’évolution du prix du mètre carré sont bien sûr un élément fondamental.

Mais c’est aussi et surtout le nombre de mètres carré que l’on peut acheter qui est un autre facteur contraignant.

Aussi, l’économiste Jacques Friggit a réalisé des travaux sur ce pouvoir d’achat immobilier (PAI).

Il s’appuie sur le ratio entre l’indice des prix du logement et le revenu des ménages.

Selon ce ratio, Jacques Friggit avait tablé, en 2010, sur une baisse de l’immobilier de l’ordre de 35 % à venir vers 2014 ou 2017.

Et ce, en raison du fait que les prix de l’immobilier représentaient une part trop importante du revenu des ménages français.

Enfin, on peut faire une distinction entre les mètres carré que l’on peut acheter à Paris, et en province.

Car l’écart des prix fait que l’on peut s’offrir une surface plus grande en province, du fait des prix plus bas qu’à Paris.

 

 

5) Acheter ou louer ?

C’est une question à la fois importante et complexe que soulève Marc Fiorentino dans immobiliez-vous.

Certains sites internet proposent une méthode scientifique, indique l’auteur (de façon ironique).

Il suffit d’indiquer plusieurs informations sur votre projet.

Notamment :

La durée où vous souhaiteriez rester dans le logement convoité.

Au passage, sachez qu’en moyenne, la durée de détention d’un bien immobilier est de 7 années.

 

Quel est le montant du loyer du bien équivalent à celui qui est convoité ?

Il est très difficile de répondre à cette question, il vous faut sortir un chiffre.

 

De combien de % va évoluer le marché immobilier ?

Cette fois-ci, ce n’est pas difficile mais littéralement impossible de répondre.

Autant indiquer un chiffre au hasard, puis faire d’autres simulations.

A la question acheter ou louer, voici la réponse de l’auteur Marc Fiorentino :

« Si les prix stagnent ou baissent dans les années qui viennent, il est toujours « objectivement » plus intéressant de louer que d’acheter.

Ce n’est que si vous anticipez une hausse des prix de l’immobilier pendant la période donnée que vous avez intérêt à acheter. ».

 

Conclusion de l’auteur de immobiliez-vous :

sur cette question, c’est souvent l’irrationnel, les émotions qui prennent le pas.

L’envie d’avoir un chez-soi, de faire des travaux, de réaliser une épargne forcée…

Et la peur de se retrouver sans logement.

Financièrement, une hausse trop forte des prix de l’immobilier peut rendre la location préférable.

Un aparté sur l’achat en SCI précise :

la création d’une société civile immobilière peut s’avérer pertinente pour prévenir une séparation ou un décès.

Ainsi que pour faciliter la transmission d’un bien.

 

6) Acheter pour louer ?

On parle ici d’un placement, ou d’un investissement locatif.

Et l’important est de bien faire la différence entre le rendement brut, et le rendement net.

Les calculs peuvent en effet inclure ou pas les frais d’achat comme les frais de notaires, et taxes de l’Etat.

Et ce sont les autres charges et taxes, dont la liste suit, qui sont souvent négligées par les investisseurs :

  • Charges de copropriété
  • Frais de gérance
  • Frais lors de changement de locataires
  • Assurances
  • Taxe foncière
  • Entretien du logement

Un rendement brut avant impôt peut ainsi passer de 8% à 5%

Puis, les impôts peuvent faire tomber le rendement net net à 2,5 %.

Sans compter tous les impondérables et imprévus.

 

Conclusion de l’auteur :

L’immobilier de rendement n’existe plus, surtout en raison des prix d’achat.

La seule motivation est donc la plus-value potentielle, ou l’incitation fiscale.

Pour la plus-value, une réforme de 2011 a bouleversé l’imposition, faisant passer l’exonération totale de 15 à 30 ans/

Et le taux d’imposition se voit relevé.

 

Conseil de l’auteur :

Acheter pour louer, uniquement dans des situations très ciblées :

  • Vous êtes bricoleur et vous avez le temps, pour les rénovations inévitables, et la gestion locative.
  • Vous souhaitez un jour utiliser l’appartement que vous mettez en location
  • Vous voulez générer un déficit foncier
  • Vous achetez un bien avec une incitation fiscale

Point de vigilance de l’auteur :

Prenez une assurance loyers impayés, et entourez-vous d’un bon professionnel… Et surtout choisissez un bon emplacement !

 

7) Acheter avec une incitation fiscale ?

a) Le dispositif Scellier

Cela concerne l’immobilier neuf, mis en location nue, vous avez des avantages fiscaux.

Ce dispositif pourra faire d’un article à part entière, et mis à jour par rapport à l’édition du livre immobiliez-vous.

Conseil de l’auteur :

Intéressant, mais avec BEAUCOUP de réserves et de pièges à éviter.

  • Ciblez les grandes villes
  • Déplacez-vous
  • Eviter les grandes copropriétés
  • Bien estimer son imposition
  • Se renseigner sur les prix pour ne pas surpayer
  • Votre capacité d’emprunt se retrouvera réduite

Soyez ultra-sélectifs !

 

b) Loi Censi-Bouvard

Cela concerne les biens immobiliers neufs, mis en location meublée ?

Ce dispositif pourra faire d’un article à part entière, et mis à jour par rapport à l’édition du livre immobiliez-vous.

Cela concerne les résidences de tourisme classées. Conseil de l’auteur : « bof »

les établissements de soin type Ehpad.

Conseil de l’auteur : « double bof »

les résidences étudiantes. Conseil de l’auteur : «OUI, avec le bon conseiller et les bons produits»

Les résidences affaires Conseil de l’auteur : «OUI, avec le bon conseiller et les bons produits»

Les résidences séniors labellisées « A manier avec précaution. »

Les pièges à éviter :

Gestionnaire et qualité du bail

Modalités de paiement

Zone dynamique

Non-respect de l’engagement = remboursement des avantages perçus.

 

c) LMNP : Loueur en Meublé Non Professionnel

Le statut LMNP a fait l’objet d’une vidéo pour décrire le principe des amortissements et déductions.

Conseil de l’auteur :

OUI mais avec vigilance.

Les 3 pièges à éviter :

Revente du bien avant 20 années de détention.

Situation géographique.

Solidité du gestionnaire.

 

d) Loi Malraux 2011

Défiscalisation dans une zone spécifique ?

Ouvrant droit à une réduction d’impôt de 10 000 € par an, ce dispositif pourra faire d’un article à part entière, et mis à jour par rapport à l’édition du livre immobiliez-vous.

Conseil de l’auteur : à manier avec grande précaution pour les non-initiés

 

e) Loi Monuments historiques

Ce dispositif touche à la restauration de monuments, et il pourra faire d’un article à part entière, et mis à jour par rapport à l’édition du livre immobiliez-vous.

Conseil de l’auteur : à manier avec grande précaution pour les non-initiés et les « non-passionnés ».

 

f) Loi Scellier Outre-Mer :

Ce dispositif pourra faire d’un article à part entière, et mis à jour par rapport à l’édition du livre immobiliez-vous.

Conseil de l’auteur : NON. Sauf si vous avez des contacts locaux.

Pièges à éviter : beaucoup d’investisseurs n’ont aucune connaissance sue le lieu de situation du bien.

 

g) Loi Girardin 2011

Ce dispositif, qui concerne les biens immobiliers neufs en outre-mer pourra faire d’un article à part entière, et mis à jour par rapport à l’édition du livre immobiliez-vous.

Conseil de l’auteur : Pourquoi pas, mais c’est un produit semé d’embûches.

Notamment car cela est réservé à ceux qui paient plus de 6 000 € par an, qu’il faut se déplacer ou trouver un intermédiaire sérieux.

Conclusion de l’auteur sur l’investissement à incitation fiscale :

Cette catégorie est peu conseillée, car on surpaie souvent à l’achat, et il faut par ailleurs beaucoup d’expertise.

Enfin, la revente posera questions.

Le poids de la dette pour un pays comme la France poussera l’Etat à diminuer les avantages fiscaux.

 

8) Comment se constituer un apport ?

L’auteur indique qu’un apport financier est indispensable pour acheter un bien immobilier.

Plus le montant de cet apport est élevé, plus vos chances d’obtenir un prêt seront grandes.

Comptez 20 à 30% d’apport.

Mais comment faire ?

  • La famille. Empruntez au maximum à vos proches.
  • Cash is king : investissez vos économies
  • Un autre bien immobilier : si vous en avez déjà un, revendez-le.
  • Les alternatives : le PEL, le CEL. Et aussi le PTZ (pour les biens neufs).

Conclusion de l’auteur dans immobiliez-vous : pour un apport, faites le maximum.

 

9) Comment et où emprunter ?

Vous n’avez que 5 questions à vous poser :

  • Taux fixe ou taux variable
  • Sur quelle durée
  • Où trouver le taux le plus bas ?
  • Quels sont les pièges à éviter ?
  • Le prêt bancaire classique

L’idéal est que vous ayez un profil sans risque, et donc comme nous l’avons vu avec un apport, une situation professionnelle stable, une épargne qui grossit.

Vos revenus vont directement impacter le montant auquel vous pourrez prétendre.

Taux fixe ou taux variable

  • Taux fixe : vous remboursez un montant constant durant toute la durée du prêt, modulables (elles peuvent augmenter, tout comme vos revenus), ou lissées.
  • Taux variable, les mensualités varient en fonction d’un indice, le taux peut alors être capé.

Conseil de l’auteur : taux fixe, car c’est simple et efficace.

Par ailleurs, les taux variables ne sont envisageables que lorsque les taux sont élevés.

 

J’emprunte sur quelle durée ?

Plus vous empruntez à long terme, et plus le montant que vous remboursez chaque mois est bas.

Problèmes : plus l’échéance est lointaine, plus le taux est élevé, et plus le montant total à rembourser sera élevé.

Conseil de l’auteur : 20 ans est l’idéal. Voire 25 ans, si vous avez une bonne visibilité.

 

Comment emprunter au meilleur taux ?

  • Négociez le taux en direct avec les banques, mettez en avant la qualité de votre profil.

Et ainsi, profitez de périodes où certaines banques sont plus agressives que d’autres.

Ou négociez via un courtier : il s’agit d’un intermédiaire qui mettra les banques en concurrence.

Vous économisez du temps et de l’argent.

Quelques courtiers : meilleurtaux.fr et empruntis.fr en ligne et la CAFPI en direct.

 

  • Négociez les frais

Frais de dossier, parfois de 1% du montant du prêt, plafonnés à 900 €. Demandez à les baisser à 100 €, voire de les annuler.

Exigez une absence d’indemnité en cas de remboursement anticipé du prêt (IRA).

 

  • Négociez l’assurance

L’assurance de prêt

Celle que vous pouvez souscrire ailleurs que dans la banque qui vous offre le prêt (loi de Christine Lagarde en 2010).

Pour cela, vous avez des courtiers en crédit.

Assurance décès

c’est la garantie principale. Un capital est versé à l’organisme prêteur si vous quittez ce monde.

Ainsi, la banque est remboursée et la dette n’incombe pas à vos héritiers.

Conseil de l’auteur : si vous empruntez en couple, prenez l’assurance décès uniquement sur une seule tête, celle ayant les plus gros revenus.

Assurance invalidité :
  • Invalidité Absolue et Définitive (IAD)
  • Perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA)
  • Invalidité Permanente et Totale (IPT)

Conseil de l’auteur dans immobiliez-vous : non indispensable.

 

Assurance Incapacité temporaire de travail (ITT)

Principe : suite à une maladie ou un accident, l’assuré ne peut plus travailler.

La garantie prend alors le relais des remboursements (hors franchise).

Conseil de l’auteur : au cas par cas.

 

Assurance chômage

Pour pouvoir la souscrire, vous devez déjà être en CDI, et parfois avec une certaine ancienneté.

Si vous perdez votre emploi, l’assurance couvre tout ou partie de la mensualité à rembourser, selon le contrat souscrit.

Conseil de l’auteur : au cas par cas, car le prix est élevé et les périodes de couverture parfois peu pertinentes.

 

  • Préparez un beau dossier.

Soyez organisé, devant un banquier qui se pose une seule question : « vais-je être remboursé ? ».

Préparez tous les justificatifs de votre situation :

– Fiches de paie
– Attestation employeur
– Avis d’imposition
– Relevés de banque qui montrent des dépenses contrôlées et non superflues
– Carte d’identité et livret de famille
– Eventuelles taxes foncières des biens que vous possédez

 

  • Quels sont les autres prêts disponibles ?

Un cas à part : le prêt relais

Cela permet à un acquéreur d’acheter un bien alors qu’il n’a pas encore vendu celui dont il est propriétaire, typiquement sa résidence principale.

Le montant prêté est entre 60 et 80% du prix du bien mis en vente, et pour une durée de 1 an renouvelable 1 fois (soit 2 ans maximum).

Conseil de l’auteur : ne surestimez pas le bien à vendre, ne sous-estimez pas le bien à acheter.

Surveillez le taux et l’absence d’indemnités en cas de remboursement anticipé (IRA)

 

Crédit in fine

Ce genre de crédit est consultable sur cet article.

Conseil de l’auteur :

À n’utiliser que dans des cas de montages financiers complexes.

Car l’économie d’impôt ne compense qu’en partie le surcoût des intérêts.

 

Le PTZ+

Il s’agit d’un dispositif d’aide à l’accession, à taux zéro et sans frais.

Tous les primo-accédants y ont droit, pour une première résidence principale.

Le montant dépend du niveau de revenus, et l’on peut acheter un bien neuf ou ancien.

La durée de remboursement va de 5 à 30 ans.

Conseil de l’auteur : attractif puisque cela concerne l’ancien également.

 

L’éco-prêt à taux zéro ou éco-PTZ

Ce prêt est destiné à la rénovation énergétique, pour lutter contre les émissions de gaz à effet de serre.

Cela concerne les travaux dans les résidences principales.

Travaux qui doivent être réalisés par un professionnel.

Et ces travaux doivent être d’une certaine nature, comme par exemple l’isolation thermique, ou le remplacement de systèmes de chauffage.

Le montant est de 30 000 € maximum, et la durée de 10 à 15 ans.

Conseil de l’auteur de immobiliez-vous : très intéressant, mais à comparer avec les autres travaux qui donnent droit à un crédit d’impôt sur le revenu.

 

Prêt Paris logement 0% : PPL 0%

Voici un descriptif de ce prêt, qui est soumis à 2 conditions :

que le logement objet du prêt se situe dans Paris intra-muros.

et que ce logement soit la résidence principale dans l’année de l’achat.

https://www.empruntis.com/financement/guide/pret-paris-logement-0.php

Conseil de l’auteur :

« Foncez ! » (si vous êtes éligible).

 

Les prêts Action Logement

Il s’agit de l’ancien 1% logement.

Voici un lien de l’ANIL (Association Nationale d’Information au Logement) qui vous permet d’avoir une information à jour, quel que soit la période où vous tombez sur l’article.

https://www.anil.org/pret-1-logement/

Conseil de l’auteur :

« Foncez ! » (si vous êtes éligible).

 

Prêt aux fonctionnaires

Il s’agit d’un prêt réservé aux fonctionnaires, pour l’achat de leur résidence principale.

Conseil de l’auteur :

À comparer avec les offres de LA Banque fédérale mutualiste, ou de la CASDEN.

 

Le PAS (Prêt à l’Accession Sociale)

Ce prêt est destiné aux ménages à faibles ressources pour leur résidence principale.

C’est donc soumis à plafond de ressources, montants qui diffèrent selon les zones.

Conseil de l’auteur : Oui, si vous êtes éligible.

 

Prêt conventionné dit « classique »

Pour le financement de la résidence principale, sans condition de ressources,

Conseil de l’auteur :

Pas emballé en raison des fortes contraintes, et le fait par exemple d’un taux peu compétitif.

 

PLS : Prêt Locatif Social

Prêt destiné aux bailleurs sociaux tels que les HLM ou SEM, ou à des personnes physiques.

Le bien doit être loué pendant au moins 15 années.

Le taux est indexé sur le livret A.

Conseil de l’auteur : Avec modération, pour ce prêt destiné à l’investissement uniquement (hors résidence principale).

 

PLI Prêt Locatif Intermédiaire

Pour les personnes physiques ou SCI souhaitant investir dans un bien locatif à loyer plafonné.

Conseil de l’auteur :

Avec modération, car ce prêt est destiné à l’investissement uniquement (hors résidence principale).

 

Conclusion de ce chapitre :

Un chapitre certes un peu indigeste mais qui vaut la peine d’être observé, pour dénicher un prêt bonifié dans le maquis de ces prêts particuliers.

 

10) La pierre papier n’est-elle que du papier ?

Il s’agit d’un placement financier lié directement ou indirectement à l’évolution du marché immobilier.

En termes de plus-value, de rendement, ou des deux.

1. Les SCPI

Société Civile de Placement Immobilier, constituée à 95% d’immobilier.

La SCPI collecte des fonds auprès des particuliers.

Avantages : vous investissez dans l’immobilier, avec un faible ticket d’entrée, et vous n’avez aucune gestion locative à assumer.

Vous pouvez ainsi obtenir des revenus diversifiés, réguliers.

Vous pouvez miser sur le long terme en visant une plus-value.

Ou encore utiliser les SCPI fiscale avec du Scellier, du Malraux ou encore du déficit foncier.

Autre avantage : vous pouvez emprunter pour bénéficier de l’effet de levier.

 

Comment bien choisir une SCPI :

Bien étudier la composition du parc immobilier, et de son état de vétusté et de sa diversité géographique.

Un taux d’occupation de 90%.

Un minimum de 150 millions de capitalisation, et demandez un historique des performances.

Quelques pièges à éviter :

  • Frais de gestion de 3% à 8%
  • Frais d’entrée
  • Commission en cas de revente de parts
  • Principal problème : la SCPI est un produit peu liquide

Conseil de l’auteur : seulement 20% des offres sont intéressantes, surtout celles éligibles à l’assurance-vie.

En effet, elles bénéficient ainsi d’une meilleure fiscalité, et surtout elles sont plus liquides.

 

2. Les OPCI

Organisme de Placement Collectif Immobilier

Cela peut être des FPI : Fonds de placement Immobiliers.

Ou encore des SPICCAV : sociétés de placement à prépondérance immobilière à capital variable.

Conseil de l’auteur : il n’aime pas, en dépit d’une meilleure liquidité, car ce ne sont plus vraiment des produits immobiliers.

 

3. Les Sociétés foncières cotées (SIIC).

La société suit les variations de la Bourse.

Avantages : placement liquide, un OPCVM permet une diversification, et un EFT entraîne peu de frais.

Acquérir au travers d’un PEA.

Conseil de l’auteur : oui c’est un placement intéressant, moyennant un travail de recherche et de sélection.

 

Le certificat immobilier :

Il s’agit d’un titre qui reproduit un indice boursier.

C’est un investissement risqué et avec une durée de vie limitée.

Conseil de l’auteur dans immobiliez-vous : attendre car trop incertain.

 

11) Internet et immobilier

Internet révolutionne le marché de l’immobilier.

Le téléphone portable contribue largement au phénomène.

  1. Que vaut un bien immobilier ?

    Tout démarre par une évaluation de prix.

    On peut s’appuyer sur la base de données des notaires.

    Il existe également des sites internet spécialisés comme www.deimki.fr

    Meilleursagents

    Pour un avis de valeur précis, il faudra faire venir un agent immobilier , pour une estimation offerte.

    Quant aux diagnostics obligatoires, il existe touslesdiagnostics.com

     

  2. Où acheter ou vendre un bien ? Ou louer ou louer un bien ?Leboncoin
    Seloger
    Pap
    Il existe aussi les sites Internet des agences comme Laforet, Orpi, Efficity.À signaler, le site petits cailloux vous permet de voir depuis combien de temps elle est bien et mise en vente.
  3. Où  emprunter ?  Dans ce domaine également, vous pouvez trouver de très bons courtier en crédit immobilier.www.meilleurtaux.comwww.cafpi.fr, enseigne qui comporte également beaucoup d’agences physiques en France.Vous pouvez également parcourir les sites de chaque banque indépendamment.
  4. Où défiscaliser ?Il est indispensable de se renseigner sur la zone géographique.Immogroupeconsulting : carte de France des risques locatifs.

 

12) L’immobilier : l’enjeu de la dépendance pour les seniors.

Les seniors sont le plus souvent propriétaire d’un bien immobilier dont le crédit est déjà remboursé.

Ils sont donc propriétaire d’un patrimoine, mais qui reste peu liquide.

En parallèle, il voit leurs revenus mensuels diminuer.

La vente du bien est techniquement possible mais elle reste émotionnellement très difficile.

En parallèle, la dépendance est un sujet de plus en plus préoccupant.

Il est donc possible d’envisager la vente en viager

Ce mécanisme de mœurs marginal puisqu’il ne représente que 1 % de la totalité des ventes.

Il reste la solution du prêt viager hypothécaire, une vraie piste de solution.

C’est un prêt réservé aux seniors 2 + 2 65 ans.

Seul l’établissement du Crédit Foncier propose ce genre de prêt.

Cela s’appelle Réverseimmo.

Les piéger éviter : l’indemnité en cas de remboursement anticipé, et le taux est encore très élevé.

Conseils de l’auteur : à suivre de près et à développer.

 

13) Une pierre pour chaque français ?

Dans ce chapitre de immobiliez-vous, l’auteur prend en exemple 15 cas concrets de français, pour illustrer les chapitres ci-dessus.

 

14) Les 10 commandements pour s’immobilier

  • Immobiliez-vous dès le plus jeune âge
  • Méfiez-vous des produits miracles (surtout dans la défiscalisation).
  • Optez pour l’internet : une source formidable
  • Négociez. Demandez.
  • Faites la chasse aux frais : « l’immobilier est le domaine privilégié des frais cachés »
  • Ne faites pas de pari. Car les prix sont imprévisibles
  • Pensez à l’avenir (surtout dans l’immobilier locatif)
  • Ecoutez aussi votre cœur : l’immobilier n’est pas uniquement rationnel
  • Visitez ce que vous avez acheté
  • Devenez un saint de l’immobilier

En résumé, le parcours parfait en matière de résidence principale serait :

– épargnez dès 25 ans
– achetez à 30
– revendez à 40, pour acheter plus grand et restez-y.
– À 60 ans, vous êtes sécurisé.

 

Mon avis personnel sur cet ouvrage « Immobiliez-vous » :

Tout d’abord, je souhaite préciser qu’il est bien plus facile de critiquer un livre que d’en écrire un.

En toute humilité, je souhaite donc apporter ici mon avis critique, avec des remarques constructives.

Ce que j’ai le plus apprécié dans ce livre :

Ce sont certains principes, qui restent vrai de façon intemporelle :

« Le bon sens paysan des français les a poussés, depuis des générations, à acheter des biens immobiliers.

Et à les transmettre, de génération en génération ».

Et également le fait d’acheter sa résidence principale le plus jeune possible, avec un CDI.

Cette question de devenir propriétaire ou de rester locataire est récurrente, avec l’expérience je pense que l’achat est le plus pertinent.

 

Ce que j’ai le moins apprécié :

C’est sans aucun doute le chapitre 6 « Acheter pour louer » qui m’a laissé le plus perplexe.

Chapitre 6

L’auteur y parle d’immobilier locatif, il réalise un calcul du rendement brut, au rendement net.

Puis au rendement net-net, donc après impôt.

Sur ce seul et unique exemple, l’auteur en tire la conclusion que l’immobilier de rendement n’est pas intéressant…

Ce chapitre est vraiment trop réducteur.

Il existe une multitude de contre-exemples, comme le fait d’investir dans un immeuble de rapport.

Ou encore en utilisant des modes d’exploitation tels que la location saisonnière, voire la colocation.

Un autre passage du livre qui m’a laissé dans le doute :

L’auteur Marc Fiorentino critique les prévisionnistes… Mais il se trompe lui-même dans l’affirmation de ses prévisions.

Prévisions erronées

En 2012, il écrivait en effet, page 32 et en majuscules comme pour le crier :

« BULLE DES PRIX NON, MAIS BAISSE OUI».

Les années qui ont suivi lui ont donné tort, avec une hausse fulgurante et sans interruption de 2022.

la preuve avec le graphique ci-dessous :

immobiliez-vous : courbe des prix
immobiliez-vous : courbe des prix

 

Enfin, dernier point et non des moindres :

Je dirais que la partie sur le statut LMNP a littéralement été bâclée, car il n’est fait mention que du LMNP dans l’ancien, et sans aucun gestionnaire…

Or, vous pouvez atteindre de très bons résultats, avec certes un minimum d’énergie.

Si ce résumé de ce livre Immobiliez-vous vous a plu, vous pourriez également être intéressé par cet autre contenu, qui parle des 9 bonnes raisons d’investir dans une maison.

Si vous-même vous avez u ce livre, ou si vous souhaitez partager votre avis, les commentaires ci-dessous sont là pour cela.

 

Immobiliez vous !
Immobiliez-vous !

 

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4 commentaires sur « Immobiliez-vous ! »

  1. Analyse tres complete ! Reste aussi le crowdfunding immobilier ou la tokenisation immobiliere type bricks qui bouscule les pratiques ! Tout ceci évolue aussi …

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