Comment trouver un bien rentable sur Leboncoin
Comment trouver un bien rentable sur Leboncoin
Quand j’étais chasseur immobilier professionnel, j’avais deux sources pour trouver des biens Immobilier rentables.
Il y avait le réseau d’agents immobiliers, qui se créé au fil du temps, et que vous pouvez également vous constituer vous-même, si vous recherchez un bien immobilier, et que vous avez du temps et de l’énergie à consacrer.
Et il existait également l’autre source toute simple des sites Internet, grand public, accessibles d’un clic, comme Leboncoin ou SeLoger.
Ici je vous propose de nous consacrer au site Leboncoin, puisqu’il a le mérite de regrouper des annonces à la fois des professionnels, mais aussi des particuliers, ce qui en fait sa force.
1 – Identifiez clairement ce que vous considérez être une bonne affaire
Quand on parle d’une bonne affaire, ou d’un bien immobilier rentable, il est déjà important de bien définir ce que vous entendez par là.
En effet, pour certains, notamment ceux qui habitent dans les grandes villes, obtenir 5% constitue déjà une bonne affaire, ou un bien rentable.
Alors que d’autres personnes plus expérimentées, et qui peuvent investir dans des villes moyennes, voire petites, cherchent des rentabilités nettes à deux chiffres.
De plus, l’investissement va de la place de parking à 5000 €, jusqu’à des biens pouvant dépasser le million d’euros, en passant par des immeubles de rapport compris entre 100 000 euros, et plusieurs centaines de milliers d’euros.
Il y a donc plusieurs paramètres comme votre budget, le temps et l’énergie que vous avez à consacrer, votre stratégie d’investissement, et la nature de biens dans lequel vous souhaitez investir, ce qui est propre à chacun.
2 – Votre connaissance du marché immobilier et votre expertise.
J’ai pu vivre des anecdotes, assez incroyable ou un client Investisseur pouvait être réticent à verser une rémunération un chasseur immobilier professionnel lorsque le bien immobilier trouvé venait d’une petite annonce sur Leboncoin.
En effet, l’investisseur arguait du fait que si c’est l’annonce était publique, et donc accessible à tous, alors à quoi bon payer un chasseur immobilier qui était censé activer son réseau, et trouver des biens off-market, c’est-à-dire pas encore sur el marché, pas encore publié sur Internet, ou encore utiliser d’autres techniques secrètes et ésotérique pour dénicher un bien rentable…
Que pouvez-vous déduire de ce genre d’histoire ?
Eh bien c’est qu’un bien immobilier rentable, c’est aussi ce que vous allez en faire, et c’est la manière dont vous allez l’exploiter.
En effet, un bien Immobilier qui est vendu au prix du marché pourrait être considéré par les débutants commun, banal, un bien qui ne mérite pas que l’on s’y attarde, puisque son prix de vente n’est pas en dessous du prix du marché.
Sauf qu’il y a deux paramètres importants à considérer :
Le temps
Tout d’abord, le temps joue en votre défaveur tant que vous n’avez pas investi, et le temps joue en faveur de ceux qui ont décidé de se lancer dans une première acquisition.
Car votre âge est un point important dans le montant du prêt que le banquier va vous autoriser à emprunter.
Point numéro deux, le mode d’exploitation.
Si un bien immobilier dégage une rentabilité moyenne, voire médiocre, si vous l’exploitez de manière classique, il existe plusieurs façons d’exploiter à un même bien.
Un exemple avec un appartement dans l’ancien à rénover de type T3, donc avec deux chambres.
Si vous le louez non-meublé un couple, vous allez générer un certain loyer, et aussi obtenir une certaine fiscalité.
Ce même appartement, meublé, va voir sa rentabilité augmenter, étant donné le montant du loyer, et aussi une fiscalité plus douce.
Troisième façon d’exploiter cet appartement : vous le meublez et vous louez chacune des chambres à 2 colocataires.
Dans certains cas, et si le loyer n’est pas plafonné comme c’est le cas dans certaines villes, alors là encore le montant des deux loyers cumulés pourrait être supérieur à celui de l’appartement entier.
Enfin, si vous le meublez, et que vous le proposez à la location de courte durée, façon Airbnb, alors le montant de la nuitée pourrait équivaloir au double d’une nuit du loyer pratiqué de façon classique en non meublé.
Tout cela est vrai sur le papier, mais dans la vraie vie, si vous voulez opter pour l’exploitation la plus rentable, c’est-à-dire en location meublée et façon hôtelière, alors cela veut dire que vous allez devoir vous-même, vous transformer en hôtelier.
Ou alors que vous allez devoir utiliser les services d’une société spécialisée comme une conciergerie, prestataire qui pourra facturer ses services de l’ordre de 30 % du montant du loyer, et donc vous retomberiez sur une rentabilité plutôt moyenne.
Ce sont donc des paramètres comme votre stratégie, le temps que vous êtes prêts à consacrer, et la connaissance de la demande locative qui vont contribuer au fait que vous allez aboutir à une affaire rentable ou pas.
3 – Autre critère fondamental pour réussir à trouver un bien immobilier rentable sur Leboncoin : votre réactivité.
Une erreur classique est de balayer les petites annonces, de mettre un cœur sur les appartements qui vous semble les plus intéressant, ou alors, pour faire une check list avec les numéros de téléphone à recontacter pour le lendemain, si par exemple vous trouvez un bien et que c’est le week-end, ou alors qu’il est minuit.
Je sais qu’un projet d’investissement immobilier peut être tellement enthousiasmant qu’il hante vos nuits.
Détendez-vous, ce contenu est là pour vous aider à retrouver le sommeil.
En effet, dès lors que vous identifiez un bien qui vous semble intéressant, il faut immédiatement appeler le vendeur, que ce soit une agence immobilière ou mieux un particulier.
Doublez d’un SMS si vous avez du numéro de portable.
Et envoyez également un e-mail pour dire que vous avez déjà laissé un message vocal, et cherché à joindre le vendeur, car ce bien vous intéresse au plus haut point.
4 – Votre méthode pour contacter le vendeur
L’erreur classique des débutants et de dire au téléphone :
« Allô bonjour, j’ai vu votre bien à vendre sur Leboncoin, je serais intéressé pour le visiter.
Merci de me recontacter ».
J’exagère à peine ce discours de nature catastrophique ou l’acquéreur, oublie de se présenter et de donner son nom, voire également ses coordonnées pour qu’on puisse le rappeler.
Si vous faites preuve d’empathie et que vous vous mettez cinq minutes à la place d’un vendeur, quel intérêt faut-il avoir à vous recontacter, surtout si en parallèle il a reçu plusieurs autres demandes plus explicites et convaincantes.
Voici la façon optimale de procéder :
Bonjour, je m’appelle monsieur El Gringo.
Bon là j’utilise ce genre de nom parce que j’adore le café mais vous vous donnez votre vrai nom on est d’accord.
Je suis très vivement intéressé par votre bien de telle nature, qui est vendu à tel prix et à tel endroit.
Oui, vous devez spécifier tous les détails car un vendeur peut parfois vendre plusieurs biens en même temps, et ça l’agace qu’on le contacte sans qu’il sache pour quel bien on le contacte.
Ne commencez pas à agacer un vendeur qui est en position de force.
J’ai déjà un accord de principe de la part de mon banquier où je dispose déjà des fonds disponibles, et j’achète comptant, sans condition suspensive de prêt.
J’ai également déjà un notaire qui est Maître Delatasse, qui est basé dans quelle ville.
Il y a déjà un autre bien Immobilier qui m’a filé sous le nez, par conséquent, je serai extrêmement réactif pour visiter dans les plus brefs délais et selon vos disponibilités.
Vous pouvez même rajouter, si c’est vrai : « je connais très bien le secteur et la visite ne conditionne pas mon offre d’achat, car j’ai déjà vécu ou travaillé dans le quartier, et je le connais donc particulièrement bien »
Mes coordonnées : Monsieur El Gringo, 06 12 34 56 78, et mon mail : s.gringo@gmail.com . Je suis joignable immédiatement et selon vos disponibilités.
Quel est l’intérêt de dire tout cela ?
Tout d’abord, vous répondez à la seule question qu’un vendeur se pose : est-ce que vous avez l’argent.
En effet, rien de pire pour un vendeur et au passage pour un chasseur immobilier et un notaires que de mobiliser du temps, de l’énergie et de l’argent pour qu’au final, le projet fasse un flop, en raison d’un manque d’argent et d’un refus de prêt.
Chose qui peut tout à fait être identifié avant même de vous connecter sur Leboncoin.
5 – Cinquième critère pour savoir comment trouver un bien rentable sur Leboncoin : les biens immobiliers avec un locataire déjà en place.
Si vous vous demandez comment faire pour trouver un bien immobilier rentable sur Leboncoin, alors vous devez absolument ne pas faire comme les débutants, c’est-à-dire ignorer ou délaisser ce genre de biens.
J’ai fait une vidéo complète sur les 10 avantages d’acheter un bien immobilier déjà loué, et je profite au passage d’avancer un onzième bénéfice : le fait de revendre un bien que vous auriez acheté déjà loué une fois que le locataire libère le bien, bien qui ainsi devient vacant.
En effet, cette simple revente sans rien faire, ou juste en mettant un coup de peinture, peut vous faire faire une plus-value de plusieurs milliers d’euros, si finalement la location n’était plus dans vos projets.
Dans ce cas, est-ce qu’il s’agit au moment même où vous l’achetez d’un bien rentable ? Eh bien pas forcément.
Mais que qui va faire qui est véritablement rentable c’est lors de la rotation du locataire, où vous allez typiquement pouvoir passer d’une location nue, avec un loyer en conséquence, en le basculant en meublé, tout en augmentant le montant du loyer et en bénéficiant de la fiscalité du LMNP, en meublé professionnel.
6 – Pour trouver un bien Immobilier rentable sur Leboncoin : savoir rapidement comment calculer la rentabilité d’un locatif.
Comme vous l’aurez compris, la rentabilité d’un bien est sur tout ce que vous allez en faire, votre façon de l’exploiter, mais schématiquement, vous pouvez retenir les trois fois suivant de calculer la rentabilité d’un bien :
Rentabilité brut égal prix d’achat divisé par les loyers fois 12 égal tel chiffre multiplié par 100. C’est la rentabilité la plus grossière, et celle que les vendeurs utilisent majoritairement dans les petites annonces.
De façon plus affinée, vous avez la rentabilité nette, c’est-à-dire que vous allez retrancher de vos recettes locatives la taxe foncière, que vous devrez payer en tant que propriétaire, d’autres frais comme les charges de copropriété, si vous achetez un appartement dans un immeuble, l’assurance obligatoire, les frais de notaire inférant à toute acquisition immobilière.
Votre rentabilité nette va donc déjà fondre par rapport à la rentabilité brute, mais c’est la vraie vie.
Enfin, la rentabilité nette nette, c’est-à-dire qui prend également en compte vos impôts.
Et là, chaque cas sera différent, selon que vous achetiez en eau, propre, au sein d’une société comme une SCI, selon que vous louez en nu, donc non meublé, ou en meublé.
Ou selon encore, que dans le cadre de la location meublée, vous souhaitiez opter pour un abattement de 50 %.
Ce qui aura le mérite d’être très simple et d’être fiscalisé sur seulement 50 % de vos loyers encaissés, ou alors que vous étiez pour leur régime du réel, simplifié, ce qui peut optimiser la rentabilité et qui nécessitera l’intervention d’un expert-comptable spécialisé.
7 – les mots-clés.
Voici des exemples de mots-clés ou de techniques, que vous pouvez utiliser pour faire ressortir certains biens Immobilier rentables sur Leboncoin :
En effet, sur Leboncoin, vous bénéficierez d’un moteur de recherche, vous pouvez taper un mot-clé ou une expression.
La technique toute simple qui consiste à mettre 7 %, 8 %, 9 %, 10 %, et ainsi de suite pourra faire ressortir une rentabilité correspondante.
Autre chose à savoir, les biens vendus avec la mention ‘Urgent’ fait que vous puissiez négocier à la baisse le prix avec le vendeur, car il est dans une situation où il est en position de faiblesse.
Et le dur marché immobilier est un jeu de négociation entre l’offre et la demande, entre un vendeur et un acquéreur.
Autre mot-clé potentiellement intéressant et le mot divorce ou cause divorce.
Dans ce cas également, les vendeurs sont potentiellement dans un état d’esprit qui les rend peu enclin à patienter ou à négocier.
Vous pouvez créer une alerte leboncoin sur ce genre de mots-clés, pour ma part, je préférerais me connecter directement plusieurs fois par jour, à fin de pas être trop exposé aux interruptions.
En effet, un investissement immobilier est un sujet important, mais pas au point de prendre le dessus sur votre activité principale, ou pas au point de vous mettre en stress ou de nuire à votre bien-être et votre productivité générant des interruptions. constamment.
8 – Comment vous créer un réseau au fil des petites annonces et des appels que vous passerez.
Il va immanquablement vous arriver le fait de voir apparaître un bien immobilier qui vous semble rentable sur une annonce Leboncoin, vous allez sauter sur votre téléphone, mais malheureusement…
Un autre acheteur plus rapide aura déjà fait une offre.
Sachez en effet qu’il existe parfois des paramètres sur leboncoin qui font qu’un bien qui vient de se vendre car il a fait l’objet d’une offre d’achat au prix de rester comme à vendre car un compromis n’a pas encore été signé.
Ce qui évidemment va générer chez vous de la frustration et de la colère bien légitime.
Comment transformer cette sensation d’échecs en quelque chose de constructif ?
Si c’et une agence immobilière qui vend le bien, alors faites de l’agent immobilier un allier, en lui décrivant votre recherche, et là aussi en lui expliquant que vous avez telle capacité financière, et que vous avez tel degré de réactivité, ainsi qu’une prise de décision immédiate.
Ce qui augmentera drastiquement vos chances que l’on vous rappelle en cas d’un autre bien à vendre.
Et vous bénéficierez de ce qu’on appelle du OFF Market, c’est-à-dire fenêtre de tir de 24 à 48 heures pendant laquelle vous allez pouvoir visiter avant tout le monde, avant même que ce bien arrive sur Leboncoin.
En conclusion :
Comment trouver un bien rentable sur Leboncoin ?
A la lumière de ces 8 points que nous avons vu dans ce contenu, la bonne nouvelle est qu’avec un peu de méthode, et en ayant clarifié votre projet, oui c’est possible.
Comme dans beaucoup de domaines, le fait de pratiquer, donc de rechercher et de passer des appels, maximisera vos chances.
En termes de bonne affaire, le fait de vous intéresser à un studio peut représenter une bonne opportunité pour démarrer.
Et vous ?
Dites-moi dans les commentaires quelle est votre principale difficulté sur vos recherches sur Leboncoin.
Je vous répondrai, et ferai le maximum pour vous aider.
Stéphane Lejeune