7 conseils de professionnel

7 conseils de professionnel pour investir en immobilier locatif.

Dans cet article : 7 conseils de professionnel pour investir en immobilier locatif.

C’est bien connu, selon des sondages récurrents, l’immobilier locatif reste de loin le placement préféré des Français.

Une des raisons à cela et que l’immobilier est concret, un actif tangible et sécurisant avec une valeur d’usage, à savoir que cela sert de toit à quelqu’un, et qu’il peut s’avérer rentable.

De plus, l’immobilier locatif permet de bénéficier de l’effet de levier du crédit bancaire, et ainsi permettre d’investir dans un bien même si l’on ne dispose pas de la somme totale sur son compte en banque.

Même si l’emprunt à 110 % reste l’exception, un simple apport d’une fraction du bien immobilier que l’on convoite peut suffire à se lancer.

Alors pourquoi est-ce si compliqué au moment de passer à l’action pour investir ?

Pourquoi la majorité des gens en restent au stade de doux rêve sans jamais parvenir à concrétiser un projet ?

Voici les 7 raisons qui expliquent cela, et mes 7 conseils pour ne pas faire partie de la majorité.

 

1)    Manque de temps pour bien investir

Une des premières raisons que l’on peut évoquer est le manque de temps.

Quand on est pris par son travail, par son quotidien, il peut être difficile de consacrer assez d’énergie et d’attention à un projet d’investissement locatif.

Un autre facteur souvent négligé : le fait d’investir dans l’immobilier n’est jamais vraiment urgent, ce qui fait que les années peuvent passer, et l’on n’a rien fait.

Dommage, puisque tant que vous n’avez pas investi, le temps joue en votre défaveur.

Alors qu’à partir du moment où vous avez investi, le temps joue en votre faveur.

Ce qui rejoint l’adage :

 

N’attendez pas pour acheter l’immobilier, achetez l’immobilier et attendez.

T. Harv Eker

Conseil de professionnel :

  1. Prenez une décision irrévocable et fixez-vous des objectifs en termes de prise d’action, et limités dans de temps.

Tout en prenant en compte les délais incompressibles d’une acquisition (recherches, notaire, banque…). A partir du moment où vous enclenchez les recherches, comptez 4 à 6 mois, plus les éventuels travaux de rénovation.

Exemple 1 : je fais une visite par semaine.

Si enfin vous arrivez à vous dégager du temps pour faire des visites (étape incontournable), alors vous allez commencer à mieux comprendre, et à faire de bons choix.

D’ailleurs en parlant de visite, un outil qui pourrait bien vous aider et de vous munir de la liste des 35 questions que vous trouverez ici gratuitement en PDF à télécharger et / ou à imprimer.

https://lc.cx/xe4Eio

Exemple 2 : je contacte une société spécialisée de chasse immobilière.

En effet, sachez qu’il existe la possibilité de déléguer toutes les étapes de votre projet, depuis la recherche du bien immobilier jusqu’à la mise en place des locataires, en passant par les travaux de rénovation et l’ameublement si besoin.

Il s’agit de professionnels de la chasse immobilière, partout en France (dont votre serviteur qui écrit ces lignes, et qui sévit principalement en région Lyonnaise).

Et pour les démarches, vous pouvez même vous faire représenter chez le notaire pour signer, comme le font par exemple les investisseurs expatriés.

 

2)    Manque de connaissances dans l’immobilier

Une des principales causes est que, personne ne nous apprend jamais vraiment à investir, notamment à l’école. Merci l’éducation nationale…

On nous enseigne tout un tas de choses plus ou moins utiles, mais paradoxalement, jamais rien sur l’immobilier, alors que tôt ou tard, tout le monde sans exception sera concerné par l’immobilier, que ce soit pour se loger en louant ou en achetant un bien, soit pour un investissement locatif afin de se créer un actif qui va générer des revenus alternatifs.

À moins de s’orienter après le bac vers des filières spécialisées comme le BTS professions immobilières, ou d’autres spécialisations pour devenir conseiller en gestion de patrimoine indépendant (CGPI).

Gardez aussi en tête qu’un notaire pourra vous accompagner, vous conseiller, et vous partager son éventuelle expérience ou avis d’investisseur, ce qui pourra vous aider.

Conseil de professionnel pour pallier ce manque : lisez des livres sur le sujet, et trouvez des sources via des blogs ou des chaînes YouTube en ayant pris soin de sélectionner vos sources.

 

3)    Espérances de rentabilité décorrélée du marché

A l’inverse d’être mésinformé sur l’investissement locatif, il y a pire : vous pouvez être désinformé.

En effet, sur YouTube vous pourrez trouver beaucoup de vendeurs de rêves qui se prétendent rentiers, et qu’il est simple et facile de faire de même.

C’est nuisible à double-titre :

Cela décrédibilise ceux qui ont un vrai parcours d’investisseurs, et qui mesurent le travail, le temps et les difficultés à surmonter.

Cela peut vous pousser à la faute, ou faire que vous vous découragiez car vous ne trouvez jamais sur le terrain de bien immobilier assez rentable pour coller à la stratégie que l’on vous a vendue.

En tant que chasseur immobilier, je reçois régulièrement des demandes de la part de jeunes investisseurs qui ont à la fois des budgets serrés, des peurs légitimes, et qui souhaitent des rentabilités à deux chiffres sans mesurer la part de risque à prendre en parallèle.

Conseil de professionnel : sélectionnez vous sources et ne laissez pas l’appât du gain déjouer votre sens critique.

Gardez en tête que si vous voulez réaliser un investissement locatif retable, cela vous demandera immanquablement du temps, de l’énergie, de l’argent, et une dose de prise de risque.

 

4)    Mauvaises sources d’informations pour se faire conseiller

C’est classique, si vous avez un projet d’investissement locatif, alors vous allez en parler à votre entourage :

·       Amis ou conjoint(e)

Si les personnes autour de vous n’ont aucune expérience de l’investissement dans l’immobilier, alors il y a de fortes chances qu’elles n’auront retenu que quelques mésaventures croustillantes de projets qui se sont très mal déroulé.

Pour vous protéger et vous éviter de faire des erreurs, les retours risquent d’être dissuasifs, voire catastrophiques.

·       Famille

Même sentence, et l’instinct de protection sera encore plus développé. C’est une raison qui explique que c’est dans une famille qui a déjà l’expérience de l’investissement ou de la création d’entreprise que l’on retrouve les enfants qui prennent ces même voies, avec succès.

Pas tant en raison de ‘piston’ ou de facilités, mais simplement parce que les peurs et les incertitudes sont minimes.

 

·       Collègues de travail

On a tous un collègue qui connaît quelqu’un qui connaît quelqu’un à qui il est arrivé une mésaventure qui a coûté un bras.

Du genre une colocation qui a mal tourné, avec des étudiants qui ont installé une piscine gonflable dans le salon de l’appartement (en étage), et causé une inondation dans tout l’immeuble en oubliant le tuyau d’alimentation d’eau ouvert toute la nuit…

Pas vraiment de quoi vous donner l’envie d’investir.

 

·       Télévision

Donnez votre télé ou vendez-la, vous ferez ainsi une diète médiatique ce qui vous évitera d’entendre toutes les catastrophes qui se produisent dans le monde, et la ribambelle de mauvaises nouvelles qui se produisent sans que de toute façon vous ne puissiez y faire quoi que ce soit même si vous le vouliez.

Et les émissions qui traitent de mésaventures immobilières sont souvent celles qui font de grandes audiences, puisque tout le mode est concerné par l’immobilier, ne serait-ce que parce que chacun a un toit sur la tête.

 

·       Banquier ou conseiller (non-) indépendant

Ici, vous pourriez commettre une double erreur :

  1. Le banquier peut ne rien connaître du tout dans l’investissement immobilier, surtout s’il n’a jamais investi lui-même. En effet, ce n’est pas parce qu’il est le créancier en avançant de l’argent qu’il maîtrise l’immobilier locatif, loin s’en faut.
  2. Surtout, il n’a pas forcément un avis objectif, et va spontanément et systématiquement vous orienter vers l’immobilier neuf, puisque c’est la seule chose qu’il peut vous proposer…  Et car il est directement intéressé en touche des commissions. En effet, les groupes bancaires ont souvent une branche en immobilier car ces deux domaines forment un couple plutôt harmonieux.

Conseil de professionnel : à partir du moment où vous avez pris une décision irrévocable, partagez uniquement votre projet à des personnes qui ont déjà investi en immobilier. Vous apprendrez de leurs erreurs, et ils vous poseront des questions qui vous feront avancer.

Et bonne nouvelle : sur ce site internet est une excellente source pour bénéficier de 7 conseils de professionnel pour investir en immobilier locatif 

 

5)    Peurs

Si on liste les peurs qui vous animeront si un jour vous vient le projet d’investir dans la pierre : 

·       Faire l’erreur de sa vie en faisant un (très) mauvais investissement

On parle en effet souvent de montants qui s’expriment en dizaines ou centaines de milliers d’euros.

Il est donc normal d’avoir peur de faire l’erreur de sa vie, d’impliquer ses proches ou sa famille si les choses venaient à mal tourner.

Ce qui est paradoxal, puisque l’immobilier est l’une des choses les plus sécurisées et sécurisantes à partir du moment où le projet est bien mené.

 

·       Impayés de loyers

C’est l’une des craintes qui revient le plus souvent : avoir des mensualités à rembourser chaque mois à la banque, et ne pas encaisser les loyers en face.

Ce qui vous mènerait à votre perte.

Là encore, il existe des moyens simples et légaux pour vous prémunir de ce genre de déconvenues.

Et pour rester factuel, les impayés ne représentent que 2% des locations selon les chiffres du ministère de la Justice.

 

·       Dégradations

Là encore, la charge émotionnelle est forte, puisqu’on a tous en tête des appartements remplis de détritus et de canettes de bières, de cendriers et autres ordures.

Ou alors de dégradations plus légères, mais qui sont là encore très dissuasives puisque cela nécessite du temps, de l’argent et vous cause des tracas et des urgences à gérer.

Pourtant, ce genre de situations sont là encore des cas extrêmes, et la loi est là pour faire respecter les droits des propriétaires bailleurs.

 

·       Ne pas arriver à louer : vacance locative

C’est aussi un frein énorme, qui peut vote être synonyme de cauchemar au niveau financier. Pourtant, cette crainte est là encore basée sur de fausses idées, et une simple étude de marché peut vous aider à constater que la demande locative existe là où vous souhaitez investir.

Une des solutions étant d’offrir un bien immobilier de qualité, rénové (voire meublé) avec goût, au prix du marché.

Le fait de se loger reste un besoin fondamental, et la demande existera toujours.

 

6)     La gestion locative sur le long-terme

Sélectionner un locataire, lui demander un dossier complet, bien choisir, signer un bail, réaliser un inventaire, encaisser des loyers, assurer la gestion locative et s’exposer à des réparations de wc ou de ballon d’eau chaude qui lâchent en plein week-end…

C’est un métier à part entière et cela vous créé à nouveau des urgences dont vous ne voudriez entendre parler en aucun cas.

Cela tombe bien : des acteurs en ont fait leur métier, ce sont les agences immobilières et leur service de gestion locative.

Pour une fraction du loyer (un pourcentage encadré par la loi donc difficile de se faire piéger), vous achetez une grande tranquillité d’esprit.

Oui, si vous investissez dans un bien immobilier locatif, vous serez de temps à autres sollicité, mais le fait d’utiliser les services d’une agence immobilière peut diminuer drastiquement le temps d’attention qui vous sera demandé.

Conseil de professionnel : ayez peur, mais faites-le quand-même. Investissez.

 

7)    Capacités financières insuffisantes pour investir

Une étape pourra consister à prendre rendez-vous avec votre banquier, simplement pour connaître votre capacité d’emprunt.

Mais sans pour autant plonger dans la solution du neuf qu’il pourra vous proposer.

Vous pouvez lui demander des informations à titre de comparaison, et noter quelques chiffrages, voire récupérer une simulation.

Conseil de professionnel : récupérez par écrit une simulation bancaire, ou un accord de principe, des informations pertinentes. Mais laissez de côte l’avis du banquier ou son conseil, car n’est pas objectif.

 

Conclusion :

J’espère que ces 7 conseils de professionnel pour investir en immobilier locatif vous ont aidé.

Dans ce contexte, Il est compréhensible d’avoir énormément de difficulté pour démarrer l’investissement locatif.

Une des premières choses que vous pourriez faire et de prendre un papier et un crayon afin de définir vos objectifs, et de les hiérarchiser :

Préparer votre retraite ?

Obtenir une rentabilité à deux chiffres ? (Et assumer l’éventuel risque qui peut aller avec).

Vous générer une source de revenus alternative à votre emploi ?

Défiscaliser ?

Réfugier vos liquidités dans un bien très patrimonial qui ne décorera jamais, ou alors très faiblement ?

À vous de jouer.

Si cet article vous a inspiré, vous pourriez également aimer découvrir mon autre article sur comment obtenir son prêt immobilier même avec un mauvais dossier. 

Soyez audacieux,

Passez à l’action.

En sachant éviter les erreurs.

 

Stéphane Lejeune
Chasseur immobilier
Garantie financière et assurance RCP Iard AXA
Carte professionnelle T n° CPI 6901 2015 000 001 234 CCI de Lyon

 

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