Mes pires erreurs en immobilier.

Mes pires erreurs en immobilier, à mes débuts.

 

Dans cet article je vais vous raconter mes pires erreurs en immobilier, à mes débuts en tant qu’investisseur.

 

Auparavant, et pour vous éviter de commettre le même genre d’erreurs, je vous rappelle que vous êtes libre de télécharger ma liste des 35 questions pour qualifier un bien immobilier en suivant ce lien : Liste des 35 questions

 

Cela se passe en 2004, je travaille en tant qu’ingénieur commercial dans une société de gestion d’information, et mon téléphone portable se met à sonner.

 

Au bout du fil, une dame qui me demande si je paye plus de 2500 d’euros par an d’impôt.

 

Je réponds que je suis intéressé.

 

On me propose un rendez-vous qui pourrait me permettre de diminuer fortement mes impôts.

 

Tout en me constituant un patrimoine immobilier.

 

Bizarrement, cet appel téléphonique tombait pile au moment où je m’intéresse fortement à l’investissement locatif, et où j’étais en plein projet.

 

Mais je m’étais plutôt intéressé à l’immobilier ancien jusqu’alors car je ne pensais pas être concerné par le neuf.

 

 

Rendez-vous avec un conseiller en défiscalisation

 

Quelques jours plus tard, je me rends dans le salon d’un hôtel pour rencontrer un conseiller.

 

Un monsieur d’un certain âge, qui exerçait auparavant en tant que professeur de mathématiques, et qui maîtrisait donc parfaitement les chiffres et les calculs.

 

Méthodiquement, il m’a démontré par A+ B qu’il était profitable à tous points de vue d’investir dans l’immobilier neuf, et ce le plus tôt possible.

 

Diminution des impôts, constitution d’un patrimoine solide, mes revenus d’activité qui allaient augmenter du fait de l’évolution de ma carrière, l’immobilier neuf entièrement aux normes sans aucun travaux à prévoir…

 

Tout était rose.

 

Comme j’avais en tête l’immobilier ancien, à rénover, j’ai essayé d’obtenir un comparatif clair.

 

Mais ce conseiller expliqué que l’ancien était un très mauvais choix, car j’allais ainsi augmenter mes impôts, et donc perdre de l’argent.

 

Parenthèse : j’ai appris deux ans plus tard que c’était un mensonge, en raison des travaux et du mécanisme du déficit foncier, qui permet de défiscaliser grâce à l’immobilier ancien.

 

Mécanisme que ce conseiller, professionnel de l’immobilier et expert de la défiscalisation, ne pouvait pas ignorer…

 

 

Signature d’une promesse d’achat

 

Ce conseiller était tellement convaincant que j’ai fini par accepter un deuxième rendez-vous, pour signer la promesse d’achat.

 

Même si une petite voix me disait intérieurement que c’était un mauvais choix, notamment en raison de l’inconnu.

 

Le projet consistait en un programme De Robien.

 

Un dispositif a priori sécurisant et qui offre des garanties, puisque ce nom est emprunté à un ministre du logement.

 

Impossible qu’il y a une opération douteuse là-dedans se dit-on…

 

Il s’agissait d’acquérir un appartement neuf de type T3, dans la ville de Bergerac en Dordogne.

 

 

Une de mes pires erreurs : ne pas se rendre sur place et visiter

 

C’est situé à 5 heures de route de là où j’habitais à Lyon, un appartement au rez-de-chaussée avec un petit jardin.

 

Une garantie était offerte, imparable pour atténuer ma peur de ne pas louer l’appartement :

 

C’était une garantie de loyers de deux années, pendant lesquelles les loyers me seraient versés même s’il n’y avait pas de locataire dans l’appartement.

 

C’était écrit noir sur blanc.

 

J’ai hésité à prendre ma voiture pour aller vérifier sur place son placement, mais le bien ce discours commercial l’a emporté.

 

Dans ses bureaux, j’ai donc signé la promesse d’achat, convaincu par les simulations.

 

Et par la carte de France qui montrait avec une flèche le mouvement de la population française qui partait du nord-est, pour aller habiter dans le Sud Ouest.

 

Une tendance de fond des mouvements migratoires en France.

 

C’est ainsi que je me suis retrouvé dans le délai légal de 9 jours, où j’avais le droit de me rétracter.

 

Même si cette expérience remonte à plusieurs années, je me souviens encore avoir passé de très mauvaises nuits durant ces 9 jours, le stress tiraillant mon ventre.

 

 

Annulation en catastrophe

 

Le tout dernier jour, c’était un samedi.

 

Et comme pris par un mouvement de panique, j’ai rédigé à l’ordinateur un courrier de rétractation.

 

Je l’ai imprimé, et j’ai foncé avec ma voiture au bureau de poste le plus proche.

 

J’arrive juste avant midi, pour envoyer le courrier recommandé qui annulerait tout.

 

La délivrance.

 

Le lundi qui a suivi, j’ai pris le soin d’appeler le conseiller, pour l’informer que j’avais annulé le projet, car mes doutes étaient finalement trop fort.

 

Il faut toujours écouter son instinct.

 

Sa réponse : « vous allez passer à côté d’une affaire en or, je vous invite à envoyer un recommandé pour annuler l’annulation et poursuivre ce projet ».

 

Cette réponse m’a tellement déstabilisé que je n’ai pas bronché.

 

 

Quelques années plus tard

 

Quelques années plus tard, il se trouve que la ville de Bergerac figure dans la liste noire des villes ou la construction de logements est largement supérieure à la demande.

 

Par conséquent, de nombreux appartements se trouvent au mieux vacants, au pire carrément squattés.

 

Pour ceux qui ont acheté, c’est souvent la triple peine :

 

• Ils ont acheté un bien souvent trop cher, avec un prix au-dessus du marché. Donc ils ne peuvent pas revendre, sauf à faire une moins-value conséquente et perdre beaucoup d’argent.

 

• Ils n’encaissent pas de loyers, alors qu’ils doivent continuer à rembourser le crédit chaque mois à la banque.

 

• Ils perdent l’avantage financier de la défiscalisation, puisque cette dernière est conditionnée à l’obligation de louer le bien immobilier sur une période d’au moins 9 ans, matérialisé par l’encaissement des loyers.

 

Pour avoir quelques témoignages de ce genre de mésaventure, voire de drames, je vous recommande le livre suivant :

 

Livre de Erwan Seznec : Robien, Scellier, ruinés. Le plus grand scandale immobilier de l’après-guerre.

 

Et en cherchant bien sur Internet, j’ai également déniché des vidéos.

 

Un reportage ‘Envoyé Spécial’ de France 2.

 

Cela s’appelle « Les Robien de la colère », il est composé de deux vidéos suivantes :

 

Episode 1/2

 

Episode 2/2

 

 

Mes pires erreurs en immobilier : récapitulatif.

 

J’aime l’adage qui dit :

 

« Je ne perds jamais : soit je gagne, soit j’apprends ». Nelson Mandela.

 

Il n’empêche, j’ai appris beaucoup, et j’ai failli perdre gros.

 

En conclusion, je ne veux pas jeter la pierre à l’immobilier neuf défiscalisant.

 

Car après tout, c’est mon choix et ma responsabilité d’investir ou pas.

 

Et dans cette histoire, quelle a été la liste de toutes mes erreurs ?

 

• Tout démarre par une prospection que je reçois. Alors que lorsque l’on a un problème à résoudre, on doit avoir une démarche active, et se mettre en quête de la solution.

 

• Réduire mes impôts n’était pas dans mes priorités. Je ne savais pas, à l’époque, me fixer des objectifs et encore moins les hiérarchiser. C’est là encore une erreur de ma part.

 

• Je me laisse séduire par une défiscalisation, et un discours commercial convaincant. Alors que ce discours ne résiste pas à une analyse et à un comparatif avec d’autres solutions, comme l’immobilier ancien bien plus adapté à ma situation de l’époque (d’ailleurs c’est ce que j’ai fait).

 

• Je ne vais pas visiter. Ici j’ai commis une double erreur : investir loin de chez soi, et ne pas se rendre sur place.

 

 

Bilan de cette histoire (vraie).

 

Cette histoire se termine bien car j’ai réussi à tout annuler avant qu’il ne soit trop tard.

 

Et suite à cela, je suis passé de l’autre côté de la barrière :

 

Investisseur avec plusieurs opérations à mon actif.

 

Et professionnel de l’immobilier, chasseur de biens et spécialiste de l’investissement locatif.

 

Au passage, depuis 2014 les professionnels dont je fais partie sommes soumis à la formation continue.

 

Dont des heures dédiées à la déontologie.

 

Pourquoi je dis cela ?

 

Je fais allusion au mensonge éhonté de ce pseudo-conseiller à l’époque, employé par une société dont je tairai le nom ici, société qui existe toujours.

 

Ce qui est le plus dommage est que cela jette le discrédit sur les conseillers.

 

Alors que fondamentalement, certaines opérations dans le neuf, bien placées et bien ciblées pour certains profils, peuvent s’avérer efficaces.

 

Mais quand ce n’est pas le cas, cela peut véritablement mettre des familles dans une situation financière catastrophique.

 

J’imagine que ces vendeurs d’immobilier neuf se disent que des particuliers qui cherchent à défiscaliser ont les ressources financières suffisantes pour absorber une mauvaise affaire…

 

 

Mes conseils pour vous éviter de commettre ces même erreurs en immobilier :

 

L’immobilier est un domaine trop périlleux pour sJe vous vraiment simplement à être très vigilant sur l’emplacement.

 

Et à vous rendre impérativement sur place en respectant les règles simples d’un achat immobilier.

 

Faites le tour des agences immobilières locales, et demandez au service de la gestion locative comment se porte le marché.

 

La tendance, et le montant des loyers pratiqués.

 

Pour ma part, je n’ai investi que dans l’ancien.

 

Et je suis intervenu dans plus d’une centaine de transactions, pour des clients investisseurs en tant que chasseur immobilier.

 

Exclusivement dans l’ancien également, le plus souvent avec travaux.

 

 

En conclusion de cet article :

 

En complément, vous pourriez être intéressé pour découvrir les 7 conseils d’un professionnel pour investir en immobilier.

 

Avez-vous une expérience dans l’immobilier neuf ?

 

Souhaitez-vous contribuer avec un commentaire ?

 

Alors sentez-vous libre de l’indiquer sous cet article.

 

 

Stéphane Lejeune
Chasseur immobilier
Garantie financière et assurance RCP Iard AXA
Carte professionnelle T n° CPI 6901 2015 000 001 234