Le crédit vendeur aussi appelé vente à terme est une technique de financement, qui permet d’investir en immobilier sans les banques, et sans avoir d’argent, donc en sortant des sentiers battus.
Il s’agit là d’une technique qui existe depuis longtemps, mais qui est très peu connue et très peu usitée.
Le crédit vendeur, ou vente à terme, en quoi ça consiste ?
Pour bien comprendre, on va déjà prendre le cas d’une vente classique.
Nous avons d’un côté un vendeur avec son bien immobilier qui pour l’exemple vaut 100 000 €.
Et d’un autre côté nous avons justement un acquéreur qui dispose d’une capacité d’emprunt pour disposer d’un budget de 100 k€ et à qui le bien immobilier convient.
Et dans ce cas classique, une banque accepte de faire un prêt à l’acquéreur et au passage encaisser des intérêts d’emprunt avec un taux d’emprunt indiqué ainsi qu’une assurance, disons que le montant total va équivaloir à 15 000 € sur 20 ans d’intérêts d’emprunt.
Ces ses intérêts d’emprunt représente la rémunération de la banque pour le faite de concéder un prêt.
Il peut également y avoir une assurance de prêt obligatoire d’un montant de 5k €.
On peut donc dire que Total la banque va coûter à l’acquéreur 20 000 € d’intérêts d’emprunt et d’assurance.
Enfin, dans cette configuration traditionnelle, un notaire va authentifier la transaction entre le vendeur et l’acquéreur en faisant transiter l’argent de la banque chez lui, et apporter sa caution morale.
Le crédit vendeur, ou vente à terme : comment fonctionne le mécanisme sans la banque ?
Dans la configuration d’un crédit vendeur, nous avons toujours d’un côté notre vendeur qui est propriétaire d’un bien immobilier d’une valeur de 100 k€.
Et de notre côté nous retrouvons notre acquéreur qui dispose d’un budget de 5000 €.
Sauf que cette acquéreur ne rentre pas dans les cases pour emprunter à la banque.
Typiquement, les intermittents du spectacle, les agriculteurs propriétaires d’une exploitation mais qui ne dispose pas de bulletin de salaire.
Mais aussi les chefs d’entreprises qui ont des revenus irréguliers, les travailleurs saisonniers…
Tous ces métiers ou ses statuts sont la plupart du temps des profils sérieux est solvable mais n’ont pas accès au crédit bancaire.
Si ton également ce qui pour des raisons personnelles pourrais emprunter à la banque mais ne le souhaitent pas.
C’est dans ce cas qu’intervient le crédit vendeur, aussi appelé la vente à terme.
Cela consiste dans le fait que le propriétaire du bien immobilier, le vendeur va accepter de faire crédit à son acquéreur.
Précisons que un notaire va également être présent entre ce vendeur et cet acquéreur pour authentifier et formaliser la chose.
Quelles sont les avantages du crédit vendeur ?
L’avantage majeur pour l’acquéreur et de pouvoir acheter un bien immobilier sans la banque et sans payer les intérêts d’emprunt ni l’assurance de prêt d’un montant total de 20 000 € dans mon exemple.
L’avantage majeur pour le vendeur, et qu’il existe une liberté totale pour se mettre d’accord avec son acquéreur.
Par exemple, si les deux parties se mettent d’accord pour qu’un apport de 10 000 € soit payé tout de suite par l’acquéreur pour son vendeur, alors ce sera une possibilité.
Si les deux parties se mettent d’accord pour que un paiement de cinq cents euros par mois se fasse sur une durée totale de 15 ans, alors ce sera possible également.
Au niveau d’un taux d’emprunt, les deux parties peuvent également se mettre d’accord.
Le vendeur peut demander une rémunération dont le pourcentage est libre pour le faite d’accorder un crédit à son acquéreur.
C’est comme si le vendeur se transformer en banque et octroyer un crédit à son acquéreur, c’est pour cela que ce mécanisme s’appelle un crédit vendeur (ou vente à terme).
À qui s’adresse tout particulièrement le crédit vendeur ou la vente à terme ?
Je précise dans cet article que ce mécanisme du crédit vendeur m’a été communiqué par une personne qui s’appelle Odile.
Odile, qui était en départ à la retraite, rechercher un complément de revenus.
Elle a elle-même été propriétaire d’un bien immobilier proche de la ville de Saint-Étienne, et elle a accepté de faire crédit vendeur à un couple de jeunes acquéreurs.
Ce genre de profil d’un départ à la retraite tu peux tout à fait préféré ne pas toucher la somme totale du fruit de la vente d’un seul coup, mais préférer un paiement échelonnés chaque mois pendant des années, assortie d’un taux d’intérêt.
Dans certaines villes, il peut être difficile de vendre son bien car l’offre de biens à vendre est supérieur à la demande.
Dans cette configuration, un vendeur peut tout à fait accepter de faire crédit à son acquéreur pour déclencher une vente.
Certains biens immobiliers sont parfois très isolé ou alors ont un défaut, comme le faite de se trouver près d’une voie ferrée.
Dans ces cas là, si le bien a du mal à se vendre, le faite que le vendeur octroie une facilité et un crédit à son acquéreur, ce dernier fait des économies de frais bancaires et ainsi la vente peut se déclencher également.
Le crédit vendeur ou la vente à terme peuvent donc tout à fait contribuer à dynamiser a marché immobilier et à débloquer des ventes.
De la même manière, un grand nombre de personnes qui ne peuvent pas accéder au crédit bancaire peuvent négocier avec des vendeurs pour devenir propriétaire.
Rappelons la grande souplesse qu’il existe dans les conditions de ce mécanisme du crédit vendeur, et nous allons voir comment un vendeur peut se protéger ou se couvrir.
Quelles sont les garanties pour le vendeur et l’acquéreur dans le cadre d’un crédit vendeur ou d’une vente à terme ?
Un vendeur a fait une faveur ou rendu un service à un acquéreur en acceptant un paiement échelonnés sur plusieurs années.
Ce vendeur peut donc légitimement demander une garantie.
La première garantie va consister en une hypothèque sur le bien immobilier, objet de la transaction.
le vendeur va donc obtenir le statut de prêteur privilégié de deniers, ce qui est une transaction validé par un notaire avec une clause résolutoire.
Dans ce cadre, si l’acquéreur venait à ne pas payer une seule mensualité, le vendeur peut saisir un huissier de justice pour faire valoir ses droits et redevenir pleinement propriétaire en annulant la vente.
À noter qu’il existe une véritable relation qui s’installe entre un vendeur est un acquéreur.
Il faut donc communiquer et se mettre d’accord, et si la traverse des problèmes l’autre peut l’entendre et accorder des solutions.
Les parties se connaissent personnellement et entretiennent des relations en communiquant régulièrement.
Mais cette hypothèque représente une vraie sécurité pour un vendeur, et en cas de défaillance de l’acquéreur et jusqu’au terme du crédit, le vendeur conserve la propriété de son bien immobilier, ainsi que l’intégralité des versements qu’il a déjà perçus.
C’est pour cela que cela s’appelle une vente à terme (ou crédit vendeur).
Une deuxième garantie est l’assurance-décès ou invalidité.
Si l’acquéreur venait à subir une invalidité, voire venait à décéder, alors une assurance prendrait le relais et effectuerai les versements mensuels au vendeur, dans les mêmes conditions qui ont été fixées entre le vendeur et l’acquéreur.
Il existe donc une double sécurité.
Pour l’acquéreur, rappelons que le principal avantage est dans le fait de pouvoir acheter sans la banque, et d’économiser ainsi les frais inhérents.
Pour en savoir plus, j’ai réalisé à l’époque une vidéo avec un tableau blanc : je vous la partage sur le lien ci-dessous :
Crédit vendeur : témoignage d’Odile :
Je vous livre ici le témoignage d’Odile, que j’ai pu avoir le plaisir d’interviewer :
Odile :
« L’acquéreur fait un pied de nez aux banques (et aux agents immobiliers) !
La relation humaine entre en ligne de compte.
L’acquéreur paie un versement initial et s’engage à honorer son engagement, sinon le vendeur redevient propriétaire.
Ainsi, l’acheteur n’a pas envie de faire une vacherie à un vendeur avec qui il y a une relation humaine.
Certains profils ne peuvent pas obtenir de crédit : certains sont à leur compte, ils se débrouillent, ils n’ont jamais dérogé à leur paiement de loyer depuis 15 ans !
Mais pour les banques : pas de CDI, pas de crédit immobilier…
Il existe donc un vivier d’acquéreurs dignes de confiance mais pas ‘bankable’
Permettre aux jeunes ménages de devenir propriétaires, avoir un toit pour sa famille.
Un locataire est à la merci d’un propriétaire même de bonne foi, s’il veut y mettre sa famille.
C’est légitime et sécurisant de vouloir habiter, être propriétaire.
Les gens qui n’ont pas de bulletin de salaire, mais qui savent gérer leur budget. Si les rentrées d’argent sont irrégulières, le banquier ne fait pas confiance.
Dans une vente à terme, on est libre, complètement libre : les saisonniers, qui font leur année en 4 mois.
C’est un accord entre vendeur et acquéreur, souplesse extraordinaire, on convient de tout.
Si la personne gagne au loto, elle peut solder son crédit.
Alors que si c’est à la banque, il y a souvent des pénalités prévues.
Voire des organismes de crédit refusant le remboursement anticipé.
Anecdote : ‘Vente à terme’ impossible à mettre dans le titre de l’annonce leboncoin.
Donc dans le corps du message, indiqué ‘condition d’acquisition’ : disposer d’un revenu de tel montant (3 fois le montant de l’échéance).
Appartement décrit succinctement : 3 pièces, une cuisine. Il faut disposer d’un revenu mensuel de 2 000 € et ne pas avoir de crédit en cours.
Quand j’ai voulu vendre mon bien locatif, les locataires en place ont voulu partir.
J’ai passé une annonce sur leboncoin pour relouer. A attiré des gens au RSA, RMI.
Dans une vente classique : 1 appel reçu en 1 mois et demi.
Le viager est très connu, mais l’état d’esprit n’est pas bon car on attend que le vendeur meure.
Alors que la vente à terme, on passe un contrat.
Le versement est revalorisé chaque année, à l’aide de l’IRL. Régularisation chaque fin d’année.
On se dit ‘bonne année’, on s’invite à la maison !
Les acquéreurs connaissaient la vente à terme et en recherchaient une.
À l’époque ils étaient locataires et leur loyer correspondait à 10 € près à la mensualité de la vente à terme en question (710 €).
Quant au statut des acquéreurs : s’il ne paie pas, on va voir un huissier. C’est une vente, mais la définitive qu’au terme du contrat.
C’est le mode de paiement qui diffère.
Quand j’étais propriétaire de l’appartement, je percevais des loyers, je payais des impôts dessus, bien sûr, (car c’était des revenus fonciers).
CSG et CRDS, impôts fonciers, PNO, les charges. Rentabilité obérée à la fin.
Alors que la vente à terme : fini les impôts et charges, ce qu’on touche chaque mois n’est pas imposable car c’est un fragment de capital.
Réserve non imposable à plus de 65 ans.
Donc je suis devenue non-imposable, et j’ai économisé 720 € de taxe d’habitation. Bonne surprise !
Des propriétaires non occupants en vue de se faire un complément de revenus, proches de la retraite.
Budget qui tombe jusqu’à ses 82 ans, un revenu qui ne fait qu’augmenter : 6 000 € (moins 87 € de régularisation IRL).
Ma notaire à l’époque était Christelle Dubois.
Quant à une société de viager : sur 90 000 €, ils demandaient 20 000 € pour vendre le bien !
Quand on veut un complément de retraite, la vente à terme est idéale. 5 ans propriétaire, 3 locataires différents, des quittances, etc.
Grâce au crédit vendeur, La retraite passe de 1000 à 1500 €. On a la tranquillité d’esprit.
On fait un pied de nez aux banques, et au fisc !
De façon tut à fait légale, précisons-le.
Beaucoup de professions n’ont pas accès au crédit, alors qu’ils sont solvables.
Idem les intermittents du spectacle, les artistes , les saisonniers, les agriculteurs.
On jouit d’une grande liberté, pas comme dans un prêt classique avec les banques.
Il faut créer un climat de confiance. Alors qu’un intermédiaire (agent immobilier) coupe un peu ce contact privilégié et direct.
Pour tous ceux qui ne connaissent pas la vente à terme : très dommage, à vulgariser !
Un agriculteur peut vendre à un autre agriculteur via la vente à terme.
Le crédit vendeur est un des moyens les plus efficaces pour faire redémarrer le marché de l’immobilier. C’est une évidence !
Au salon de l’immobilier, il faut sensibiliser les gens, témoigner, en parler.
Retraite = baisse de revenus ? Non !
Si on relance l’immobilier, on relance l’économie. C’est très confidentiel.
Un appartement qui se vend mal, ça se débloque !
Il faut demander des tas d’informations au vendeur ET à l’acquéreur pour voir si les relations sont OK, car c’est une relation sur le long terme, un contrat est établi sur 10 ou 15 ans.
Si l’acquéreur un jour ne peut pas payer, c’est la pire chose pour lui, car le vendeur récupère le bien.
L’acquéreur est comme un locataire. C’est une sorte de ‘location-vente’, c’est un état d’esprit ».
Un grand merci à Odile pour ce témoignage.
Cet article vous permet de découvrir comment acheter un bien immobilier sans argent, et sans la banque.
En complément, vous êtes libre de lire cet article qui parle d’obtenir son prêt immobilier même avec un mauvais dossier, et le témoignage de Loïc, travailleur saisonnier à la montagne :
https://immobilier-locatif.net/comment-obtenir-son-pret-immobilier-meme-avec-un-mauvais-dossier :
Comment obtenir son prêt immobilier (même avec un mauvais dossier)
Enfin, sentez-vous libre de télécharger gratuitement ma Liste des 35 questions pour qualifier un bien immobilier :